Test d’eau de puits : acheter ou vendre une maison sans aqueduc

Quand une maison n’est pas desservie par l’aqueduc municipal, le test d’eau n’est pas une formalité. Il répond à deux questions différentes — l’eau est-elle de bonne qualité, et le puits en fournit-il assez — et il se joue sur trois choses : une condition bien rédigée dans la promesse d’achat, un délai réaliste, et un dossier complet.

Puits artésien, puits de surface, pointe filtrante, captage de source, prise d’eau dans un lac : sur une partie du territoire de Mirabel, des Laurentides et de Lanaudière, c’est la réalité de bien des maisons. Voici comment le test d’eau se déroule quand on achète une de ces propriétés, et comment s’y préparer quand on la vend.

Deux tests, deux questions

On parle du « test d’eau » au singulier, mais il y a deux vérifications distinctes, et elles ne répondent pas à la même question.

• Le test de qualité vérifie notamment les caractéristiques physiques, chimiques et bactériologiques de l’eau. Il se fait sur un échantillon, analysé par un laboratoire accrédité.
• Le test de quantité vise à déterminer si le puits peut fournir suffisamment d’eau pour les besoins de la propriété. Il se fait sur place, par une entreprise spécialisée.

Une eau de bonne qualité dans un puits qui ne suffit pas à une famille de cinq, c’est une réponse incomplète. L’inverse aussi. Selon la propriété, l’un, l’autre ou les deux peuvent être nécessaires.

Ce que le gouvernement du Québec recommande d’analyser

Une eau limpide, sans odeur et qui goûte bon n’est pas pour autant une eau analysée. La fiche L’eau de mon puits du ministère de l’Environnement recommande au propriétaire d’un puits :

• les microorganismes (E. coli ou entérocoques) au moins deux fois par année, au printemps et à l’automne;
• le manganèse et l’arsenic au moins une fois pendant la période d’utilisation du puits;
• les nitrates et nitrites chaque printemps et chaque automne, en zone agricole ou dans un secteur où les installations septiques sont individuelles.

L’analyse se fait par un laboratoire accrédité par le Ministère, pour le bon domaine d’analyse. C’est le laboratoire qui fournit les contenants et les instructions de prélèvement. La liste des laboratoires accrédités, classés par région, est publiée par le Centre d’expertise en analyse environnementale du Québec.

Vous achetez : la condition dans la promesse d’achat

Le courtier qui représente l’acheteur doit lui recommander de rendre sa promesse d’achat conditionnelle à un test d’eau. Le formulaire prévu pour ça est l’Annexe – Eau potable et installations septiques de l’OACIQ. La décision d’inscrire la condition appartient à l’acheteur; la recommandation, elle, se fait par écrit et se conserve au dossier.

Trois points font la différence entre une condition qui protège et une condition qui ne protège qu’en apparence.

• Les bonnes clauses, les bonnes cases. Qualité, quantité, ou les deux : ce qui n’est pas coché n’est pas couvert.
• Un délai réaliste. Il doit couvrir la commande de la trousse, le prélèvement, le transport, l’analyse par le laboratoire et la réception du rapport. Le laboratoire peut indiquer ses délais avant qu’on fixe la date — c’est la question à lui poser avant de signer, pas après.
• Le test prévu au contrat. Une ancienne analyse fournie par le vendeur est un document utile, mais elle ne remplace pas automatiquement le test prévu à la promesse d’achat. Le test se fait conformément à la condition inscrite.

Si le résultat indique que l’eau est impropre à la consommation, l’avis au vendeur et la copie du résultat se transmettent par écrit, dans le délai et selon les modalités prévues au formulaire. Un appel téléphonique n’est pas un avis.

Le prélèvement : c’est l’acheteur qui le fait

Le prélèvement est fait par les acheteurs, en suivant à la lettre les instructions du laboratoire. Le courtier accompagne et facilite — il ne prélève pas l’échantillon à la place des acheteurs, et surtout pas en leur absence.

Quatre réflexes à avoir :

• suivre rigoureusement les instructions du laboratoire;
• identifier correctement l’échantillon;
• respecter les conditions de conservation et le délai de retour;
• garder une preuve du prélèvement et de la remise de l’échantillon.

Chez RE/MAX Crystal, des trousses de prélèvement sont disponibles en succursale. Une fois le prélèvement fait par les acheteurs, la trousse peut y être rapportée : la succursale sert alors de point de chute pour que le laboratoire la récupère, et je coordonne moi-même cette récupération avec le laboratoire.

Vous vendez : la question D9.9 de la déclaration du vendeur

Le formulaire obligatoire Déclarations du vendeur sur l’immeuble pose la question directement, à la section D9.9 :

« L’immeuble est-il alimenté en eau par une autre source que les services d’aqueduc municipal ? »

Si vous répondez oui, quatre sous-questions suivent : la source (puits artésien, puits tubulaire, puits de surface, pointe filtrante, captage de source ou autre), si l’eau est potable, si vous avez des documents attestant de la qualité et de la quantité d’eau, et s’il y a déjà eu des problèmes de qualité ou de quantité.

La troisième se prépare avant la mise en marché, pas pendant. Rassemblez ce que vous avez :

• le rapport de forage du puits;
• les analyses d’eau antérieures;
• toute entente relative à un réseau privé ou à une servitude de puisage;
• les factures d’entretien, de traitement ou de correction;
• tout document qui fait état d’un problème déclaré ou corrigé.

Et si vous n’avez aucune analyse récente, c’est le moment de vérifier : l’acheteur fera son propre test de toute façon, mais vous aurez eu le temps de connaître la réponse avant lui. C’est le même raisonnement que pour le reste du bâtiment — savoir tôt, pendant qu’il reste du temps devant.

Un résultat difficile à lire ? On ne l’interprète pas soi-même

Un rapport de laboratoire contient des paramètres, des unités et des seuils. Quand un résultat est ambigu, ni le vendeur, ni l’acheteur, ni le courtier ne devrait le trancher à l’œil. La personne qui répond est le laboratoire qui a fait l’analyse, ou un spécialiste en traitement de l’eau potable domestique. La recommandation de le consulter se fait par écrit, et se conserve.

Ce qui fragilise un dossier

• un délai trop court pour le prélèvement, l’analyse et le rapport;
• une case non cochée dans l’annexe;
• un prélèvement fait par le courtier sans la présence des acheteurs;
• un suivi fait verbalement plutôt que par écrit;
• un rapport conservé sans preuve de sa transmission.

La bonne pratique tient en cinq verbes : recommander, accompagner, documenter, suivre les délais, conserver les preuves. Au dossier : la recommandation faite au client, l’annexe signée, la preuve de commande du test, le rapport du laboratoire, les communications et tout avis transmis.

Questions fréquentes

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Je produis un rapport de valeur pour votre propriété — ventes comparables de votre secteur, caractéristiques qui jouent, opinion de valeur — et je propose aussi un plan de mise en marché qui tient compte de ce que l’acheteur va demander, test d’eau compris.

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Sources : ministère de l’Environnement du Québec, « L’eau de mon puits » · formulaire obligatoire OACIQ « Déclarations du vendeur sur l’immeuble », section D9.9.

Ernso Cléus, courtier immobilier résidentiel et commercial — RE/MAX Crystal. Votre courtier qui connaît les bâtiments.