À propos de cette vidéo. La personne à l’image est un avatar généré par intelligence artificielle à mon effigie. La voix est la mienne, clonée à partir d’enregistrements de ma propre voix, et le montage ajuste le son. L’image et la voix peuvent donc différer de mon apparence et de mon élocution réelles. Le texte est écrit et validé par moi, et j’en réponds entièrement. Ce procédé me permet de publier régulièrement ; il ne change rien à ce qui est dit.
Bonjour. Aujourd’hui, la déclaration du vendeur : le formulaire que vous remplissez avant de mettre votre propriété en vente.
La question, telle qu’on la pose : « que dois-je déclarer dans la déclaration du vendeur »
L’encadré de la page 1 : ce que le formulaire demande vraiment au vendeur
La norme est écrite en page un du formulaire : « au meilleur de sa connaissance et en toute bonne foi ». Pas expert. Honnête.
Page un, avant la première question, il y a un encadré. Je vous le lis.
« Les déclarations de ce formulaire sont importantes. Elles permettent au vendeur de bien informer l’acheteur sur l’état de l’immeuble, ce qui diminue le risque de poursuite liée aux mauvaises surprises. Elles favorisent la transparence et permettent à l’acheteur de prendre sa décision avec une meilleure connaissance de l’immeuble. »
Puis le formulaire énumère ce qu’il permet au vendeur de faire. Premier point, et c’est la phrase la plus importante des treize pages : « répondre à chaque question au meilleur de sa connaissance et en toute bonne foi ».
Retenez la fin de cette phrase-là. On ne vous demande pas d’être expert de votre bâtiment, et on ne vous demande pas de garantir son état. On vous demande ce que vous savez.
Et c’est mon travail de passer les questions avec vous, une par une.
D2.10 et D2.11 : quand un nouveau certificat de localisation pourrait être requis
Une piscine, un cabanon, une clôture déplacée. Le formulaire avertit lui-même qu’un nouveau certificat de localisation pourrait être requis.
Section D2. Deux questions, et c’est l’avertissement qui les suit qui compte.
D2.10 : « Depuis l’acquisition de votre propriété, le stationnement, le droit de passage, la clôture, la haie ou le muret vous séparant de votre voisin a-t-il été changé, déplacé ou remplacé par vous ou votre voisin ? »
D2.11 : « Depuis l’acquisition de votre propriété, y a-t-il eu ajout, remplacement, modification notamment de fenêtres, de piscine, de cabanon, de trottoir, d’entrée pavée, de clôtures, de galerie, de terrasse, de haies, de murets ou autres ? »
Et l’avertissement, imprimé juste en dessous : « En cas de réponse positive aux questions D2.8, D2.9, D2.10 et D2.11, un nouveau certificat de localisation pourrait être requis si celui fourni ne reflète pas ces changements. »
Une piscine, un cabanon, une clôture déplacée. C’est là que la question du certificat de localisation se pose — à poser à votre notaire.
D2.12 à D2.14 : les avis de non-conformité et les refus d’assurance
Trois questions du formulaire portent sur votre assurance. Votre assureur, lui, a gardé l’historique. Demandez-le avant de cocher.
On reste dans la section D2, avec trois questions qui se lisent ensemble.
D2.12 : « Avez-vous déjà reçu un avis de non-conformité d’une compagnie d’assurance, de la municipalité ou du gouvernement ? » Et si oui : « avez-vous remédié à la situation ? »
D2.13 : « Une compagnie d’assurance a-t-elle déjà refusé d’assurer l’immeuble en tout ou en partie ? »
D2.14 : « Une compagnie d’assurance a-t-elle déjà refusé de vous indemniser pour des dommages à l’immeuble ? »
Trois questions qui portent sur des choses écrites quelque part. Un avis de non-conformité, c’est une lettre. Un refus, c’est une décision datée.
Votre assureur conserve cet historique. Demandez-le-lui avant de cocher : vous répondrez à partir d’un document, pas d’un souvenir.
D4 : les infiltrations d’eau et les fuites, endroit par endroit
La deuxième liste de la section D4, c’est la laveuse, le lave-vaisselle, le chauffe-eau. Un boyau qui a lâché il y a six ans entre là-dedans.
Section D4, dommages causés par l’eau. Deux questions, et ce sont les listes qui font le travail.
D4.1 : « Est-ce qu’il y a déjà eu des infiltrations d’eau ? » Si oui, à quel endroit ? Et la liste des cases : sous-sol ou vide sanitaire, toiture, terrasse, balcon, verrière, puits de lumière, porte, fenêtre, cheminée, autre.
D4.2 : « Une fuite d’eau a-t-elle déjà causé des dommages ? » Si oui, d’où provenait la fuite ? Lave-vaisselle, laveuse, réfrigérateur, chauffe-eau, toilette, douche, bain, autre.
Relisez la deuxième liste. Un boyau de laveuse qui a lâché il y a six ans entre là-dedans. Ce n’est pas une question sur l’état de votre bâtiment, c’est une question sur ce qui vous est arrivé.
Et en D15 : où, quand, comment ça a été réglé.
D13 : les rapports d’inspection et les expertises déjà effectuées
Le rapport d’inspection que vous avez reçu quand vous avez acheté la maison existe encore. La section D13 le vise.
Section D13, rapports d’inspection et autres expertises.
D13.1 : « L’immeuble a-t-il déjà été inspecté ? » Si oui : « pouvez-vous fournir ces rapports ? » Et si non : « pourquoi ? »
D13.2 : « En plus de ceux déjà mentionnés, des tests ou des expertises ont-ils été effectués sur l’immeuble », et entre parenthèses, la liste imprimée : « pyrite, pyrrhotite, radon, dépôt d’ocre, mousse isolante d’urée-formaldéhyde », que le formulaire abrège MIUF, puis « amiante, qualité de l’air, qualité ou débit de l’eau, drain de fondation, ou autre ».
Le rapport d’inspection que vous avez reçu quand vous avez acheté la maison existe encore, et cette question-là le vise.
Une astuce si vous ne l’avez plus : contactez l’inspecteur qui l’avait fait. Il conserve ses dossiers et il peut vous en fournir une copie.
Un document retrouvé vaut mieux qu’une case cochée sans lui.
D14.4 : les travaux, les plans et devis, et les permis émis
Le formulaire ne demande pas si les permis ont été demandés. Il demande s’ils ont été émis. Ce n’est pas la même question.
On passe à la section D14. La question D14.4, telle qu’elle est écrite : « En plus de ceux déjà mentionnés, des travaux importants ont-ils été effectués sur l’immeuble », et le formulaire ajoute entre parenthèses, avant le point d’interrogation : « modification de la division des pièces, changement du recouvrement du plancher ».
Si vous répondez oui, deux sous-questions suivent. « a) Est-ce que des plans et devis ont été préparés pour ces travaux ? » « b) Les permis requis ont-ils été émis pour chacun de ces travaux ? »
Émis. Pas demandés, pas prévus. Émis.
Beaucoup de gens ne savent pas ce qui a été émis, surtout pour des travaux faits avant eux. Ça se vérifie avant de cocher : le service d’urbanisme de votre municipalité tient le registre des permis.
La section D15 — Précisions : où, quand, par qui, et la facture
Cocher « oui » sans précision laisse une question ouverte. Cocher « oui » avec une date et une facture ferme le dossier.
Voici l’endroit où les réponses prennent leur valeur. L’encadré de la première page l’annonçait : le formulaire permet au vendeur « de fournir au courtier les documents disponibles qui appuient ses réponses » et « de préciser les réponses qu’il donne ». Toutes les précisions vont au même endroit : la section D15.
D15, c’est une page presque vide, deux colonnes : le numéro de la clause, et la précision. C’est là que la déclaration prend sa valeur. Voici ce que le formulaire demande d’y écrire, mot pour mot : « les informations et détails de la situation à déclarer tels l’endroit, l’année et comment la situation a été réglée, le cas échéant », et entre parenthèses : « factures, description du problème ou des travaux effectués ; où, quand, comment et si le problème est résolu ».
Une fissure : réparée par qui, en quelle année, avec quelle garantie sur les travaux, et la facture au dossier. Une infiltration : à quel endroit, ce qui a été fait, par qui, quand, et la facture.
Cocher « oui » sans D15 laisse une question ouverte. Cocher « oui » avec une précision datée et une facture ferme le dossier.
D16 : ce que votre signature vous engage à faire après
La clause que presque personne ne remarque : le vendeur s’engage à aviser son courtier de toute information obtenue après avoir signé.
Dernière section, D16, les signatures. Trois phrases avant la vôtre.
« En apposant sa signature, le VENDEUR accepte que ce formulaire ainsi que ses modifications soient remis à toute personne impliquée dans la transaction », et la liste suit entre parenthèses : « acheteur potentiel, courtier, inspecteur, évaluateur agréé, institution financière, ou autre ».
« Le vendeur accepte de fournir ou de rendre accessibles tous les documents qui appuient les présentes déclarations. »
Et celle-là, que presque personne ne remarque : « Le vendeur s’engage à aviser son courtier s’il obtient de l’information additionnelle sur l’immeuble après avoir signé le formulaire ou si des modifications doivent être apportées aux déclarations de ce formulaire. »
Après avoir signé. La déclaration n’est pas une photo prise un mardi soir, c’est un engagement qui court.
Et vendre sans garantie légale ne touche à rien de tout ça. Ces déclarations-là restent les vôtres, et elles restent signées.
Qui appeler, et pour quoi
Je ne fais pas l’inspection. Mon rôle est de savoir où regarder et qui appeler.
- Notaire
- Service d’urbanisme de la municipalité
- Assureur habitation
- OACIQ — Info OACIQ
Questions fréquentes
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Transcription complète de la vidéo
Transcription intégrale de la vidéo ci-dessus. Publiée le 31 août 2026.
Bonjour. Aujourd’hui, la déclaration du vendeur : le formulaire que vous remplissez avant de mettre votre propriété en vente.
Je m’appelle Ernso Cléus, courtier immobilier résidentiel et commercial chez RE/MAX Crystal.
Le formulaire s’appelle « Déclarations du vendeur sur l’immeuble ». Treize pages, seize sections, de D1 à D16. Il est obligatoire lorsqu’un contrat de courtage portant sur la vente d’un immeuble est conclu avec un particulier, et il vise un immeuble résidentiel de moins de cinq logements.
On ne va pas passer les seize sections. L’adresse ou l’année d’acquisition ne font hésiter personne. On s’arrête sur les questions qui soulèvent le plus de questionnement : l’encadré du début, la D2, la D4 sur l’eau, la D13 sur les inspections, la D14 sur les travaux, la D15, et la D16.
Je ne donne pas d’avis juridique. Pour la portée de ce que vous signez, il y a un notaire.
L’encadré du début, lu mot à mot
Page un, avant la première question, il y a un encadré. Je vous le lis.
« Les déclarations de ce formulaire sont importantes. Elles permettent au vendeur de bien informer l’acheteur sur l’état de l’immeuble, ce qui diminue le risque de poursuite liée aux mauvaises surprises. Elles favorisent la transparence et permettent à l’acheteur de prendre sa décision avec une meilleure connaissance de l’immeuble. »
Puis le formulaire énumère ce qu’il permet au vendeur de faire. Premier point, et c’est la phrase la plus importante des treize pages : « répondre à chaque question au meilleur de sa connaissance et en toute bonne foi ».
Retenez la fin de cette phrase-là. On ne vous demande pas d’être expert de votre bâtiment, et on ne vous demande pas de garantir son état. On vous demande ce que vous savez.
Et c’est mon travail de passer les questions avec vous, une par une.
D2.10 et D2.11 : l’avertissement sur le certificat de localisation
Section D2. Deux questions, et c’est l’avertissement qui les suit qui compte.
D2.10 : « Depuis l’acquisition de votre propriété, le stationnement, le droit de passage, la clôture, la haie ou le muret vous séparant de votre voisin a-t-il été changé, déplacé ou remplacé par vous ou votre voisin ? »
D2.11 : « Depuis l’acquisition de votre propriété, y a-t-il eu ajout, remplacement, modification notamment de fenêtres, de piscine, de cabanon, de trottoir, d’entrée pavée, de clôtures, de galerie, de terrasse, de haies, de murets ou autres ? »
Et l’avertissement, imprimé juste en dessous : « En cas de réponse positive aux questions D2.8, D2.9, D2.10 et D2.11, un nouveau certificat de localisation pourrait être requis si celui fourni ne reflète pas ces changements. »
Une piscine, un cabanon, une clôture déplacée. C’est là que la question du certificat de localisation se pose — à poser à votre notaire.
D2.12 à D2.14 : ce que votre assureur a gardé
On reste dans la section D2, avec trois questions qui se lisent ensemble.
D2.12 : « Avez-vous déjà reçu un avis de non-conformité d’une compagnie d’assurance, de la municipalité ou du gouvernement ? » Et si oui : « avez-vous remédié à la situation ? »
D2.13 : « Une compagnie d’assurance a-t-elle déjà refusé d’assurer l’immeuble en tout ou en partie ? »
D2.14 : « Une compagnie d’assurance a-t-elle déjà refusé de vous indemniser pour des dommages à l’immeuble ? »
Trois questions qui portent sur des choses écrites quelque part. Un avis de non-conformité, c’est une lettre. Un refus, c’est une décision datée.
Votre assureur conserve cet historique. Demandez-le-lui avant de cocher : vous répondrez à partir d’un document, pas d’un souvenir.
D4 : les dommages causés par l’eau, endroit par endroit
Section D4, dommages causés par l’eau. Deux questions, et ce sont les listes qui font le travail.
D4.1 : « Est-ce qu’il y a déjà eu des infiltrations d’eau ? » Si oui, à quel endroit ? Et la liste des cases : sous-sol ou vide sanitaire, toiture, terrasse, balcon, verrière, puits de lumière, porte, fenêtre, cheminée, autre.
D4.2 : « Une fuite d’eau a-t-elle déjà causé des dommages ? » Si oui, d’où provenait la fuite ? Lave-vaisselle, laveuse, réfrigérateur, chauffe-eau, toilette, douche, bain, autre.
Relisez la deuxième liste. Un boyau de laveuse qui a lâché il y a six ans entre là-dedans. Ce n’est pas une question sur l’état de votre bâtiment, c’est une question sur ce qui vous est arrivé.
Et en D15 : où, quand, comment ça a été réglé.
D13 : les inspections et les expertises déjà faites
Section D13, rapports d’inspection et autres expertises.
D13.1 : « L’immeuble a-t-il déjà été inspecté ? » Si oui : « pouvez-vous fournir ces rapports ? » Et si non : « pourquoi ? »
D13.2 : « En plus de ceux déjà mentionnés, des tests ou des expertises ont-ils été effectués sur l’immeuble », et entre parenthèses, la liste imprimée : « pyrite, pyrrhotite, radon, dépôt d’ocre, mousse isolante d’urée-formaldéhyde », que le formulaire abrège MIUF, puis « amiante, qualité de l’air, qualité ou débit de l’eau, drain de fondation, ou autre ».
Le rapport d’inspection que vous avez reçu quand vous avez acheté la maison existe encore, et cette question-là le vise.
Une astuce si vous ne l’avez plus : contactez l’inspecteur qui l’avait fait. Il conserve ses dossiers et il peut vous en fournir une copie.
Un document retrouvé vaut mieux qu’une case cochée sans lui.
D14.4 : les travaux, les plans et devis, et les permis émis
On passe à la section D14. La question D14.4, telle qu’elle est écrite : « En plus de ceux déjà mentionnés, des travaux importants ont-ils été effectués sur l’immeuble », et le formulaire ajoute entre parenthèses, avant le point d’interrogation : « modification de la division des pièces, changement du recouvrement du plancher ».
Si vous répondez oui, deux sous-questions suivent. « a) Est-ce que des plans et devis ont été préparés pour ces travaux ? » « b) Les permis requis ont-ils été émis pour chacun de ces travaux ? »
Émis. Pas demandés, pas prévus. Émis.
Beaucoup de gens ne savent pas ce qui a été émis, surtout pour des travaux faits avant eux. Ça se vérifie avant de cocher : le service d’urbanisme de votre municipalité tient le registre des permis.
La section D15 : où, quand, par qui, et la facture
Voici l’endroit où les réponses prennent leur valeur. L’encadré de la première page l’annonçait : le formulaire permet au vendeur « de fournir au courtier les documents disponibles qui appuient ses réponses » et « de préciser les réponses qu’il donne ». Toutes les précisions vont au même endroit : la section D15.
D15, c’est une page presque vide, deux colonnes : le numéro de la clause, et la précision. C’est là que la déclaration prend sa valeur. Voici ce que le formulaire demande d’y écrire, mot pour mot : « les informations et détails de la situation à déclarer tels l’endroit, l’année et comment la situation a été réglée, le cas échéant », et entre parenthèses : « factures, description du problème ou des travaux effectués ; où, quand, comment et si le problème est résolu ».
Une fissure : réparée par qui, en quelle année, avec quelle garantie sur les travaux, et la facture au dossier. Une infiltration : à quel endroit, ce qui a été fait, par qui, quand, et la facture.
Cocher « oui » sans D15 laisse une question ouverte. Cocher « oui » avec une précision datée et une facture ferme le dossier.
D16 : ce que la signature vous engage à faire après
Dernière section, D16, les signatures. Trois phrases avant la vôtre.
« En apposant sa signature, le VENDEUR accepte que ce formulaire ainsi que ses modifications soient remis à toute personne impliquée dans la transaction », et la liste suit entre parenthèses : « acheteur potentiel, courtier, inspecteur, évaluateur agréé, institution financière, ou autre ».
« Le vendeur accepte de fournir ou de rendre accessibles tous les documents qui appuient les présentes déclarations. »
Et celle-là, que presque personne ne remarque : « Le vendeur s’engage à aviser son courtier s’il obtient de l’information additionnelle sur l’immeuble après avoir signé le formulaire ou si des modifications doivent être apportées aux déclarations de ce formulaire. »
Après avoir signé. La déclaration n’est pas une photo prise un mardi soir, c’est un engagement qui court.
Et vendre sans garantie légale ne touche à rien de tout ça. Ces déclarations-là restent les vôtres, et elles restent signées.
Résumons, dans l’ordre du formulaire. En D2, une piscine ou une clôture déplacée ramènent la question du certificat de localisation, et l’assurance se prépare avec votre assureur. En D4, l’eau se déclare par endroit et par source. En D13, les inspections déjà faites se fournissent. En D14, on demande si les permis ont été émis — ça se vérifie à l’urbanisme. En D15, tout se précise : où, quand, par qui, et la facture. Et en D16, la signature vous engage à aviser votre courtier de ce que vous apprendrez ensuite.
« Ne sais pas » se coche seulement quand vous ne savez vraiment pas — et attendez-vous à ce que l’acheteur, son courtier ou son inspecteur revienne avec des questions pour aller chercher la réponse.
Ma façon de travailler : je passe les seize sections une par une avec le vendeur, le formulaire ouvert entre nous. Je lis la question, il répond, et on précise ensemble en D15. Ça prend une heure.
Un exemplaire vierge est publié sur le site de l’Organisme si vous voulez le regarder d’avance, et je vous le fournis à la signature du contrat de courtage. On ressort aussi la déclaration que vous aviez reçue quand vous avez acheté — pour ne pas contredire ce qui était écrit là, à moins que les choses aient changé depuis.
Maintenant, l’étape d’avant. La première question d’un vendeur, c’est la valeur de sa propriété. Je produis un rapport de valeur : les ventes comparables de votre secteur, les caractéristiques qui jouent, et une opinion de valeur. Le lien est sous la vidéo.
Et si vous êtes déjà lié par un contrat de courtage avec un autre courtier, cette invitation ne s’adresse pas à vous.
Rien de ce que je viens de dire n’est un avis juridique. Pour la portée d’une déclaration, il y a un notaire ou un avocat en droit immobilier. Pour une question sur le courtage, il y a Info OACIQ.
Ernso Cléus, courtier immobilier résidentiel et commercial, RE/MAX Crystal. Votre courtier qui connaît les bâtiments.
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Ernso Cléus, courtier immobilier résidentiel et commercial — RE/MAX Crystal. Votre courtier qui connaît les bâtiments.
