À propos de cette vidéo. La personne à l’image est un avatar généré par intelligence artificielle à mon effigie. La voix est la mienne, clonée à partir d’enregistrements de ma propre voix, et le montage ajuste le son. L’image et la voix peuvent donc différer de mon apparence et de mon élocution réelles. Le texte est écrit et validé par moi, et j’en réponds entièrement. Ce procédé me permet de publier régulièrement ; il ne change rien à ce qui est dit.
Bonjour. Il y a une question que les propriétaires me posent plus souvent que toutes les autres. J’ai fait réparer une fissure il y a quelques années — est-ce que je dois le déclarer ?
La question, telle qu’on la pose : « dois-je déclarer une fissure réparée »
La fissure réparée : ce que vous connaissez, et ce que vous ne connaissez pas
Vous avez fait réparer une fissure il y a cinq ans. Est-ce que ça se déclare ? Oui — et voici exactement quoi écrire.
Commençons par la question la plus fréquente de toutes.
Une réparation que vous avez demandée, payée et vue faire, vous la connaissez. C’est un fait daté.
Ce que vous savez tient en quatre éléments. Il y avait une fissure, à tel endroit. Vous avez appelé telle entreprise. Les travaux ont été faits à telle date. Voici la facture.
Ce que vous ne savez pas, c’est pourquoi elle était là, et ce que la réparation a réglé. Une fissure se fait expertiser par un ingénieur en structure.
La règle pratique : la facture avec le document, le nom de l’entreprise avec la facture. Et la portée de ce que vous déclarez se valide avec votre notaire.
Une réparation héritée sans facture ni date
Une réparation faite avant vous, sans facture et sans date. Ce que vous connaissez, c’est la trace — et ça suffit à l’écrire.
Voici la situation qui bloque le plus de propriétaires : une réparation faite avant vous, dont vous avez hérité sans aucun document.
Vous voyez bien qu’il y a eu quelque chose. Une bande de béton plus claire au bas d’un mur. Un puisard qui n’était pas là au départ. Pas de facture, pas de date.
Ce que vous connaissez, c’est exactement ça. Vous avez constaté une trace de travaux. Vous ne savez ni qui, ni quand, ni pourquoi. Écrire « je ne sais pas » quand on ne sait pas, c’est encore déclarer ce qu’on connaît.
Deux gestes utiles. Ressortez les documents reçus lors de votre propre achat. Et photographiez la trace, avec la date.
Un dégât d’eau ancien se déclare-t-il encore ?
De l’eau au sous-sol il y a douze ans, réparée depuis. Le temps écoulé n’efface pas ce que vous connaissez.
Un cas qui revient souvent : de l’eau au sous-sol, il y a longtemps.
Un printemps de fonte rapide. Un refoulement. Depuis, plus rien — le plancher a été refait, vous n’y pensez plus.
Le principe ne bouge pas. C’est arrivé, vous étiez là, donc vous le connaissez. Le temps écoulé ne l’efface pas.
Ce que vous pouvez écrire, c’est le fait et sa date. De l’eau est entrée à tel endroit, telle année. Voici ce qui a été fait ensuite, et par qui.
Ce que vous n’avez pas à écrire, c’est d’où elle venait. Relier de l’eau à sa cause, c’est le travail d’un ingénieur.
Et retenez ceci : le drain français est enfoui. Ce qu’on voit, ce sont des symptômes.
Litige de voisinage et servitude : réglé n’est pas effacé
Un litige de voisinage réglé depuis quatre ans. Beaucoup pensent que ça n’existe plus. Le principe ne fait pas cette distinction.
Un sujet que les propriétaires évitent, et c’est justement pour ça qu’on en parle.
Une clôture posée après une entente verbale. Un droit de passage sur votre terrain. Une lettre d’avocat reçue il y a quatre ans, et réglée depuis.
Beaucoup pensent qu’un dossier réglé n’existe plus. Le principe ne fait pas cette distinction. Ce que vous connaissez, vous le connaissez.
Sortez vos documents : l’entente écrite, la lettre, le courriel. Et relisez votre acte de vente — les servitudes y sont inscrites.
Je ne vais pas vous dire quoi écrire ni comment. Cette question appartient à votre notaire, et vous lui apportez vos documents avant de remplir quoi que ce soit.
Ce qui a été ajouté au terrain depuis le certificat de localisation
Sortez votre certificat de localisation et regardez sa date. Puis regardez dehors. Le cabanon, la piscine, la galerie.
Sur votre terrain, des choses ont changé depuis le dernier certificat de localisation.
C’est le document préparé par un arpenteur-géomètre qui montre votre terrain, votre bâtiment, et ce qui s’y trouve. Sortez le vôtre, et regardez d’abord sa date.
Ensuite, regardez dehors. Est-ce que ce qui est dessiné correspond à ce qui existe aujourd’hui ? Le cabanon ajouté depuis. La piscine. La galerie agrandie. La clôture déplacée.
Si votre terrain a changé depuis cette date, c’est une information que vous connaissez.
Je ne vous dirai pas si votre certificat tient encore. L’arpenteur-géomètre produit le document ; votre notaire vous dit ce que votre situation demande.
Cette semaine : retrouvez le vôtre, et comparez-le avec votre terrain.
Vendre en succession sans avoir habité l’immeuble
Vendre la maison d’un parent sans y avoir habité. Le principe ne disparaît pas — il se retourne.
Un cas fréquent : la succession. Vous vendez la maison d’un parent, vous n’y avez jamais habité.
Ici, le principe ne disparaît pas — il se retourne. On déclare ce qu’on connaît. Et vous, vous connaissez peu de choses.
Écrire « je ne sais pas », quand c’est vrai, est une réponse. Comment l’écrire pour que ce soit exact se valide avec votre notaire.
Ce qui aide énormément : cherchez les papiers. Les dossiers de la personne. Les factures gardées dans un tiroir. Les relevés d’assurance habitation.
Et parlez-en tôt à votre notaire. Une vente en succession se prépare autrement, et il y a des documents propres à cette situation. C’est le cas où il doit entrer en jeu le plus tôt.
Puits et installation septique : ce que vous savez vraiment
Puits et fosse septique : deux systèmes que vous utilisez tous les jours et que vous ne voyez jamais.
Une propriété qui n’est pas raccordée aux services municipaux a deux éléments de plus : le puits, et l’installation septique.
Deux systèmes que vous utilisez tous les jours et que vous ne voyez presque jamais. C’est ce qui rend le cas difficile.
Ce que vous connaissez est plus étendu que vous ne le pensez. La date de vos analyses d’eau. La dernière vidange de la fosse, et par qui. Les entretiens payés. Un refoulement, s’il y en a eu un.
Ce que vous ne connaissez pas, c’est la capacité, la conformité et l’état de ce qui est enfoui.
Deux appels avant de remplir. Votre municipalité, pour ce qui figure à votre dossier. Et l’entreprise qui fait vos vidanges — elle a des dates.
Année de construction : ce qui ne se constate pas à l’œil
Certaines matières ne se constatent pas à l’œil. Ni au vôtre, ni à celui d’un inspecteur. Seul un laboratoire répond.
Une catégorie tient à part : ce qui ne se voit pas, et qui dépend de l’année de construction.
Certaines matières ne se constatent pas à l’œil. Ni au vôtre, ni au mien, ni à celui d’un inspecteur. Elles se constatent en laboratoire, sur échantillon prélevé.
Alors qu’est-ce que vous connaissez ? L’année de construction. Les analyses que vous avez fait faire, s’il y en a eu, et leurs résultats. Les travaux qui ont touché ces zones-là. Rien d’autre.
Ce que vous n’écrivez pas, c’est une conclusion. Vous ne dites pas qu’il y en a. Vous ne dites pas qu’il n’y en a pas.
Si vous voulez savoir, la réponse vient d’un laboratoire accrédité.
Les trois questions qui couvrent tous les autres cas
Votre cas n’est dans aucune liste ? Trois questions les couvrent tous. La première : est-ce que je l’ai vu, vécu ou payé ?
Votre situation n’est peut-être dans aucun des cas que je viens de nommer. Il y en a des dizaines. Voici les trois questions qui les couvrent tous.
Première : est-ce que je l’ai vu, vécu, payé ou reçu par écrit ? Si oui, je le connais. Le temps écoulé n’y change rien, et le fait que ce soit réglé non plus.
Deuxième : est-ce que ce que je m’apprête à écrire est un fait, ou une conclusion ? Une date, un montant payé, le nom d’une entreprise sont des faits. Une cause, une gravité, une prédiction sur l’avenir d’un élément : ce sont des conclusions, et elles ne vous appartiennent pas.
Troisième : si je ne sais pas, est-ce que je l’écris ? Oui.
Et s’il reste un doute, il se pose à votre notaire.
La méthode de la chemise avant de remplir le formulaire
En vingt minutes, on écrit ce dont on se souvient. Avec une semaine devant soi, on écrit ce qu’on a retrouvé.
Terminons par la seule chose qui dépend entièrement de vous : le temps que vous y mettez.
Ce document se remplit souvent à la table de cuisine, en vingt minutes. En vingt minutes, on écrit ce dont on se souvient. Avec une semaine devant soi, on écrit ce qu’on a retrouvé.
La méthode tient dans une chemise de carton. Dedans, quatre choses. Les factures de tous les travaux. Les photos datées — votre téléphone les date tout seul. Les rapports d’experts que vous avez déjà. Et vos documents de propriété.
Vous montez la chemise d’abord. Vous remplissez ensuite. Jamais l’inverse.
C’est le même contenu dans les deux cas. Ce n’est pas le même calendrier.
Qui appeler, et pour quoi
Je ne fais pas l’inspection. Mon rôle est de savoir où regarder et qui appeler.
- Notaire
- Ingénieur en structure
- Spécialiste en décontamination
- Réparateur de fissure
- Entrepreneur général
- Arpenteur-géomètre
- Service d’urbanisme de la municipalité
- Laboratoire accrédité
Questions fréquentes
Recevez un rapport de valeur pour votre propriété, et un plan de mise en marché
Recevez un rapport de valeur pour votre propriété, et un plan de mise en marché — comparables, caractéristiques, opinion de valeur
Transcription complète de la vidéo
Transcription intégrale de la vidéo ci-dessus. Publiée le 15 septembre 2026.
Bonjour. Il y a une question que les propriétaires me posent plus souvent que toutes les autres. J’ai fait réparer une fissure il y a quelques années — est-ce que je dois le déclarer ?
Je m’appelle Ernso Cléus. Je suis courtier immobilier résidentiel et commercial chez RE/MAX Crystal.
Cette vidéo ne porte pas sur les règles de la déclaration du vendeur. Elle porte sur les cas précis qui font hésiter, et qui bloquent un formulaire pendant une semaine.
Un principe unique les traverse tous, et il tient en une phrase. On déclare ce qu’on connaît. Pas ce qu’on suppose, pas ce qu’on évalue. Ce qu’on connaît.
Je ne suis ni notaire ni avocat, et rien de ce que je vais dire n’est un avis juridique.
La fissure réparée : dois-je la déclarer
Commençons par la question la plus fréquente de toutes.
Une réparation que vous avez demandée, payée et vue faire, vous la connaissez. C’est un fait daté.
Ce que vous savez tient en quatre éléments. Il y avait une fissure, à tel endroit. Vous avez appelé telle entreprise. Les travaux ont été faits à telle date. Voici la facture.
Ce que vous ne savez pas, c’est pourquoi elle était là, et ce que la réparation a réglé. Une fissure se fait expertiser par un ingénieur en structure.
La règle pratique : la facture avec le document, le nom de l’entreprise avec la facture. Et la portée de ce que vous déclarez se valide avec votre notaire.
La réparation héritée, sans aucun document
Voici la situation qui bloque le plus de propriétaires : une réparation faite avant vous, dont vous avez hérité sans aucun document.
Vous voyez bien qu’il y a eu quelque chose. Une bande de béton plus claire au bas d’un mur. Un puisard qui n’était pas là au départ. Pas de facture, pas de date.
Ce que vous connaissez, c’est exactement ça. Vous avez constaté une trace de travaux. Vous ne savez ni qui, ni quand, ni pourquoi. Écrire « je ne sais pas » quand on ne sait pas, c’est encore déclarer ce qu’on connaît.
Deux gestes utiles. Ressortez les documents reçus lors de votre propre achat. Et photographiez la trace, avec la date.
L’événement d’eau ancien
Un cas qui revient souvent : de l’eau au sous-sol, il y a longtemps.
Un printemps de fonte rapide. Un refoulement. Depuis, plus rien — le plancher a été refait, vous n’y pensez plus.
Le principe ne bouge pas. C’est arrivé, vous étiez là, donc vous le connaissez. Le temps écoulé ne l’efface pas.
Ce que vous pouvez écrire, c’est le fait et sa date. De l’eau est entrée à tel endroit, telle année. Voici ce qui a été fait ensuite, et par qui.
Ce que vous n’avez pas à écrire, c’est d’où elle venait. Relier de l’eau à sa cause, c’est le travail d’un ingénieur.
Et retenez ceci : le drain français est enfoui. Ce qu’on voit, ce sont des symptômes.
Le litige de voisinage et la servitude
Un sujet que les propriétaires évitent, et c’est justement pour ça qu’on en parle.
Une clôture posée après une entente verbale. Un droit de passage sur votre terrain. Une lettre d’avocat reçue il y a quatre ans, et réglée depuis.
Beaucoup pensent qu’un dossier réglé n’existe plus. Le principe ne fait pas cette distinction. Ce que vous connaissez, vous le connaissez.
Sortez vos documents : l’entente écrite, la lettre, le courriel. Et relisez votre acte de vente — les servitudes y sont inscrites.
Je ne vais pas vous dire quoi écrire ni comment. Cette question appartient à votre notaire, et vous lui apportez vos documents avant de remplir quoi que ce soit.
Ce qui a été ajouté au terrain depuis le certificat
Sur votre terrain, des choses ont changé depuis le dernier certificat de localisation.
C’est le document préparé par un arpenteur-géomètre qui montre votre terrain, votre bâtiment, et ce qui s’y trouve. Sortez le vôtre, et regardez d’abord sa date.
Ensuite, regardez dehors. Est-ce que ce qui est dessiné correspond à ce qui existe aujourd’hui ? Le cabanon ajouté depuis. La piscine. La galerie agrandie. La clôture déplacée.
Si votre terrain a changé depuis cette date, c’est une information que vous connaissez.
Je ne vous dirai pas si votre certificat tient encore. L’arpenteur-géomètre produit le document ; votre notaire vous dit ce que votre situation demande.
Cette semaine : retrouvez le vôtre, et comparez-le avec votre terrain.
La succession, et le vendeur qui n’a jamais habité l’immeuble
Un cas fréquent : la succession. Vous vendez la maison d’un parent, vous n’y avez jamais habité.
Ici, le principe ne disparaît pas — il se retourne. On déclare ce qu’on connaît. Et vous, vous connaissez peu de choses.
Écrire « je ne sais pas », quand c’est vrai, est une réponse. Comment l’écrire pour que ce soit exact se valide avec votre notaire.
Ce qui aide énormément : cherchez les papiers. Les dossiers de la personne. Les factures gardées dans un tiroir. Les relevés d’assurance habitation.
Et parlez-en tôt à votre notaire. Une vente en succession se prépare autrement, et il y a des documents propres à cette situation. C’est le cas où il doit entrer en jeu le plus tôt.
Le puits et l’installation septique
Une propriété qui n’est pas raccordée aux services municipaux a deux éléments de plus : le puits, et l’installation septique.
Deux systèmes que vous utilisez tous les jours et que vous ne voyez presque jamais. C’est ce qui rend le cas difficile.
Ce que vous connaissez est plus étendu que vous ne le pensez. La date de vos analyses d’eau. La dernière vidange de la fosse, et par qui. Les entretiens payés. Un refoulement, s’il y en a eu un.
Ce que vous ne connaissez pas, c’est la capacité, la conformité et l’état de ce qui est enfoui.
Deux appels avant de remplir. Votre municipalité, pour ce qui figure à votre dossier. Et l’entreprise qui fait vos vidanges — elle a des dates.
L’année de construction et ce qui ne se constate pas à l’œil
Une catégorie tient à part : ce qui ne se voit pas, et qui dépend de l’année de construction.
Certaines matières ne se constatent pas à l’œil. Ni au vôtre, ni au mien, ni à celui d’un inspecteur. Elles se constatent en laboratoire, sur échantillon prélevé.
Alors qu’est-ce que vous connaissez ? L’année de construction. Les analyses que vous avez fait faire, s’il y en a eu, et leurs résultats. Les travaux qui ont touché ces zones-là. Rien d’autre.
Ce que vous n’écrivez pas, c’est une conclusion. Vous ne dites pas qu’il y en a. Vous ne dites pas qu’il n’y en a pas.
Si vous voulez savoir, la réponse vient d’un laboratoire accrédité.
Le cas que vous avez et qui n’est pas dans cette liste
Votre situation n’est peut-être dans aucun des cas que je viens de nommer. Il y en a des dizaines. Voici les trois questions qui les couvrent tous.
Première : est-ce que je l’ai vu, vécu, payé ou reçu par écrit ? Si oui, je le connais. Le temps écoulé n’y change rien, et le fait que ce soit réglé non plus.
Deuxième : est-ce que ce que je m’apprête à écrire est un fait, ou une conclusion ? Une date, un montant payé, le nom d’une entreprise sont des faits. Une cause, une gravité, une prédiction sur l’avenir d’un élément : ce sont des conclusions, et elles ne vous appartiennent pas.
Troisième : si je ne sais pas, est-ce que je l’écris ? Oui.
Et s’il reste un doute, il se pose à votre notaire.
La méthode de la chemise, et le temps qu’on y met
Terminons par la seule chose qui dépend entièrement de vous : le temps que vous y mettez.
Ce document se remplit souvent à la table de cuisine, en vingt minutes. En vingt minutes, on écrit ce dont on se souvient. Avec une semaine devant soi, on écrit ce qu’on a retrouvé.
La méthode tient dans une chemise de carton. Dedans, quatre choses. Les factures de tous les travaux. Les photos datées — votre téléphone les date tout seul. Les rapports d’experts que vous avez déjà. Et vos documents de propriété.
Vous montez la chemise d’abord. Vous remplissez ensuite. Jamais l’inverse.
C’est le même contenu dans les deux cas. Ce n’est pas le même calendrier.
Ce que vous savez se déclare. Ce que vous ne savez pas ne s’invente pas.
Avant de remplir quoi que ce soit, la première question d’un vendeur reste la valeur de sa propriété. Je produis un rapport de valeur : les ventes comparables de votre secteur, les caractéristiques qui jouent, et ce que j’en tire. Et je propose aussi un plan de mise en marché pour votre propriété. Il ne vous engage à rien. Faites-en la demande dans les liens sous la vidéo.
Si vous êtes déjà lié par un contrat de courtage avec un autre courtier, cette invitation ne s’adresse pas à vous.
Je ne chiffre pas de travaux, je n’attribue aucune cause, et je n’agis comme inspecteur dans aucune transaction.
Ernso Cléus, courtier immobilier résidentiel et commercial, RE/MAX Crystal. Votre courtier qui connaît les bâtiments.
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Ernso Cléus, courtier immobilier résidentiel et commercial — RE/MAX Crystal. Votre courtier qui connaît les bâtiments.
