Vendre une maison qui a une fissure de fondation

À propos de cette vidéo. La personne à l’image est un avatar généré par intelligence artificielle à mon effigie. La voix est la mienne, clonée à partir d’enregistrements de ma propre voix, et le montage ajuste le son. L’image et la voix peuvent donc différer de mon apparence et de mon élocution réelles. Le texte est écrit et validé par moi, et j’en réponds entièrement. Ce procédé me permet de publier régulièrement ; il ne change rien à ce qui est dit.

Bonjour. Est-ce que je peux vendre ma maison avec une fissure de fondation. On me pose la question presque chaque semaine.

La question, telle qu’on la pose : « est-ce que je peux vendre ma maison avec une fissure de fondation »

Oui, ça se vend — la question est ailleurs

Oui, une maison avec une fissure de fondation se vend. La vraie question n’est pas celle-là.

Est-ce qu’une maison avec une fissure de fondation se vend. Oui. Ça arrive toutes les semaines, partout au Québec.

Ce que je peux comparer entre deux ventes, ce n’est pas le mur. C’est l’état de l’information au moment de la mise en marché.

Il y a la fissure dont personne n’a jamais parlé. Elle est là, sur un mur de béton, et le premier à la nommer par écrit sera l’inspecteur de l’acheteur.

Et il y a la fissure qu’un ingénieur en structure a regardée, avec un avis écrit, daté, obtenu avant que la maison soit affichée.

Même mur. Même fissure. Deux conversations très différentes.

Je ne vous dis pas ce que la vôtre veut dire. Je vous dis que la personne qui peut la lire, c’est un ingénieur en structure. Et que le moment où vous l’appelez, lui, vous appartient encore aujourd’hui.

La fissure déjà réparée, sans facture

Il y a une bande de résine sur votre mur de sous-sol et vous n’avez aucune facture. Voici quoi faire.

Une fissure déjà réparée par quelqu’un d’autre, c’est très fréquent, et ça demande une préparation différente.

Vous avez acheté la maison il y a des années. Un mur de sous-sol porte une bande de résine, un cordon gris, une trace de reprise. Quelqu’un est passé là avant vous. Vous ne savez ni qui, ni quand, ni ce qui a été fait exactement.

Un acheteur et son inspecteur vont voir cette trace. Elle se remarque.

Alors voici la question qui compte : avez-vous les papiers. La facture de l’entreprise. La date des travaux. La garantie, s’il y en avait une. Si elle se transfère au prochain propriétaire, c’est une question de notaire — posez-la-lui, pas à l’entrepreneur. Le rapport d’ingénieur, s’il y en a eu un.

Si vous avez tout ça dans une chemise, vous avez un dossier. Si vous n’avez rien, vous avez une trace dont la date reste à retrouver.

Cherchez maintenant. Les entreprises gardent des dossiers. Un appel avec votre adresse retrouve parfois un contrat de dix ans.

Déclarer ce qu’on connaît, sans deviner

Un vendeur doit déclarer ce qu’il connaît. Pas ce qu’il devine. La nuance change tout.

Le formulaire de déclaration est public et je peux vous le lire. Mais ici, ce n’est pas le texte qui compte. C’est le principe.

Le principe, dans mes mots : au Québec, un vendeur doit déclarer ce qu’il connaît de sa propriété. Ce qu’il sait. Pas ce qu’il devine.

Une fissure que vous avez vue, vous la connaissez. Une réparation faite pendant que vous étiez propriétaire, vous la connaissez. Une infiltration arrivée une seule fois en dix ans, vous la connaissez aussi.

Ce que vous ne connaissez pas, vous n’avez pas à l’inventer. Et vous n’avez pas à qualifier ce que vous n’êtes pas en mesure de qualifier. Écrire une observation datée est toujours plus solide qu’écrire une opinion.

Quand la question dépasse l’observation, la réponse s’écrit avec un avis d’ingénieur en structure au dossier. Votre courtier vous accompagne dans la rédaction. Les questions juridiques, elles, se posent à un notaire ou à un avocat.

Ce que l’acheteur et son inspecteur vont regarder

Voici exactement ce que l’inspecteur de l’acheteur va regarder sur vos murs de sous-sol.

Ce qu’un acheteur et son inspecteur vont regarder dans votre sous-sol. Autant le savoir d’avance, parce que ce n’est pas un secret.

Un inspecteur en bâtiment fait le tour des murs de fondation accessibles avec une lampe de poche, en lumière rasante. Il regarde le béton nu. Il note ce qu’il voit, il le photographie, et il l’écrit dans son rapport, avec une recommandation d’expert quand il juge que c’est nécessaire.

Il regarde aussi ce qui entoure. Les cernes sur le béton. Le dépôt blanchâtre et poudreux. Le bas des murs. Et dehors, la pente du terrain et l’endroit où les descentes pluviales rejettent l’eau.

Il ne voit pas ce qui est derrière un mur fini, ni ce qui est sous la dalle, ni ce qui est sous la terre. Le drain français est enfoui. Personne ne le voit sans caméra ou sans excavation. On en voit des symptômes, et c’est un ingénieur qui les relie à quelque chose.

Vous aurez fait le tour des mêmes murs, avec la même lampe de poche, avant lui.

Ce qu’un acheteur veut savoir, et ce qu’il ne demande jamais

Ce qu’un acheteur cherche, ce n’est pas une maison sans fissure. C’est de savoir à quoi s’en tenir.

Quand une fissure apparaît au dossier, il se passe quelque chose dans la tête de l’acheteur. Et là, c’est mon métier, pas celui de l’ingénieur.

Ce qu’un acheteur cherche, ce n’est pas une maison sans fissure. C’est de savoir à quoi s’en tenir.

Devant une fissure sans document, il ne sait rien. Il ne peut pas évaluer, il ne peut pas prévoir, et il ne peut pas expliquer la situation à quelqu’un d’autre — à son conjoint, à son prêteur. Alors il fait ce que tout le monde fait devant une inconnue : il prend la position la plus prudente. Il retire quelque chose de son offre, ou il se retire.

Devant la même fissure avec un avis écrit d’ingénieur, il sait à quoi s’en tenir. Il peut être d’accord ou pas — mais il décide, au lieu de deviner.

Ce qui change entre les deux situations, ce n’est pas l’état du béton. C’est la quantité d’inconnu.

Et c’est la seule partie de ce dossier sur laquelle vous avez du contrôle, des mois avant qu’un acheteur mette les pieds chez vous.

Avant la mise en marché, ou pendant le délai d’inspection

La même fissure, six mois avant la vente ou trois semaines avant le notaire. Ce n’est pas la même situation.

Avec une fissure de fondation, il y a deux moments possibles pour obtenir l’avis d’un ingénieur.

Deux scénarios. Dans le premier, vous appelez un ingénieur en structure au printemps, avant même d’avoir choisi votre date de mise en marché. Vous prenez rendez-vous quand ça vous convient. Le rapport arrive. Vous le lisez à tête reposée. Vous décidez ensuite ce que vous en faites. Demander des soumissions. Faire exécuter des travaux. Ou mettre en vente avec le document au dossier.

Dans le deuxième, la fissure apparaît dans le rapport de l’inspecteur de l’acheteur, pendant le délai d’inspection. À ce moment-là, l’horloge n’est plus la vôtre. Elle est écrite dans la promesse d’achat.

Le constat est identique dans les deux cas. Le mur n’a pas changé. C’est le même béton.

Ce n’est pas une question de gravité. C’est une question de délai. Un vendeur qui sait choisit. Un vendeur qui apprend répond.

Qui appeler, et pour quoi

Je ne fais pas l’inspection. Mon rôle est de savoir où regarder et qui appeler.

• Ingénieur en structure
• Notaire ou avocat

Questions fréquentes

Recevez un rapport de valeur pour votre propriété, et un plan de mise en marché

Recevez un rapport de valeur pour votre propriété, et un plan de mise en marché — comparables, caractéristiques, opinion de valeur

Transcription complète de la vidéo

Transcription intégrale de la vidéo ci-dessus. Publiée le 23 octobre 2026.

Bonjour. Est-ce que je peux vendre ma maison avec une fissure de fondation. On me pose la question presque chaque semaine.

Je m’appelle Ernso Cléus. Je suis courtier immobilier résidentiel et commercial chez RE/MAX Crystal. Avant d’être courtier, j’ai obtenu un diplôme en technique en inspection du bâtiment.

La réponse courte : oui. Des maisons avec des fissures de fondation changent de propriétaire au Québec toutes les semaines. Ce que la vôtre change, ce n’est pas à moi de le dire.

Ce qui change, c’est ce que vous savez de cette fissure le jour où vous mettez la maison en vente.

Ce qui s’observe sur une fissure, et qui répond à quoi, fait ou fera l’objet d’une vidéo distincte sur ma chaîne.

Je ne vais pas vous dire si votre fissure est grave. Personne ne peut le dire avant qu’un ingénieur en structure l’ait regardée.

Oui, ça se vend — la question est ailleurs

Est-ce qu’une maison avec une fissure de fondation se vend. Oui. Ça arrive toutes les semaines, partout au Québec.

Ce que je peux comparer entre deux ventes, ce n’est pas le mur. C’est l’état de l’information au moment de la mise en marché.

Il y a la fissure dont personne n’a jamais parlé. Elle est là, sur un mur de béton, et le premier à la nommer par écrit sera l’inspecteur de l’acheteur.

Et il y a la fissure qu’un ingénieur en structure a regardée, avec un avis écrit, daté, obtenu avant que la maison soit affichée.

Même mur. Même fissure. Deux conversations très différentes.

Je ne vous dis pas ce que la vôtre veut dire. Je vous dis que la personne qui peut la lire, c’est un ingénieur en structure. Et que le moment où vous l’appelez, lui, vous appartient encore aujourd’hui.

La fissure déjà réparée, sans facture

Une fissure déjà réparée par quelqu’un d’autre, c’est très fréquent, et ça demande une préparation différente.

Vous avez acheté la maison il y a des années. Un mur de sous-sol porte une bande de résine, un cordon gris, une trace de reprise. Quelqu’un est passé là avant vous. Vous ne savez ni qui, ni quand, ni ce qui a été fait exactement.

Un acheteur et son inspecteur vont voir cette trace. Elle se remarque.

Alors voici la question qui compte : avez-vous les papiers. La facture de l’entreprise. La date des travaux. La garantie, s’il y en avait une. Si elle se transfère au prochain propriétaire, c’est une question de notaire — posez-la-lui, pas à l’entrepreneur. Le rapport d’ingénieur, s’il y en a eu un.

Si vous avez tout ça dans une chemise, vous avez un dossier. Si vous n’avez rien, vous avez une trace dont la date reste à retrouver.

Cherchez maintenant. Les entreprises gardent des dossiers. Un appel avec votre adresse retrouve parfois un contrat de dix ans.

Déclarer ce qu’on connaît

Le formulaire de déclaration est public et je peux vous le lire. Mais ici, ce n’est pas le texte qui compte. C’est le principe.

Le principe, dans mes mots : au Québec, un vendeur doit déclarer ce qu’il connaît de sa propriété. Ce qu’il sait. Pas ce qu’il devine.

Une fissure que vous avez vue, vous la connaissez. Une réparation faite pendant que vous étiez propriétaire, vous la connaissez. Une infiltration arrivée une seule fois en dix ans, vous la connaissez aussi.

Ce que vous ne connaissez pas, vous n’avez pas à l’inventer. Et vous n’avez pas à qualifier ce que vous n’êtes pas en mesure de qualifier. Écrire une observation datée est toujours plus solide qu’écrire une opinion.

Quand la question dépasse l’observation, la réponse s’écrit avec un avis d’ingénieur en structure au dossier. Votre courtier vous accompagne dans la rédaction. Les questions juridiques, elles, se posent à un notaire ou à un avocat.

Ce que l’acheteur et son inspecteur vont regarder

Ce qu’un acheteur et son inspecteur vont regarder dans votre sous-sol. Autant le savoir d’avance, parce que ce n’est pas un secret.

Un inspecteur en bâtiment fait le tour des murs de fondation accessibles avec une lampe de poche, en lumière rasante. Il regarde le béton nu. Il note ce qu’il voit, il le photographie, et il l’écrit dans son rapport, avec une recommandation d’expert quand il juge que c’est nécessaire.

Il regarde aussi ce qui entoure. Les cernes sur le béton. Le dépôt blanchâtre et poudreux. Le bas des murs. Et dehors, la pente du terrain et l’endroit où les descentes pluviales rejettent l’eau.

Il ne voit pas ce qui est derrière un mur fini, ni ce qui est sous la dalle, ni ce qui est sous la terre. Le drain français est enfoui. Personne ne le voit sans caméra ou sans excavation. On en voit des symptômes, et c’est un ingénieur qui les relie à quelque chose.

Vous aurez fait le tour des mêmes murs, avec la même lampe de poche, avant lui.

Ce qu’un acheteur veut savoir, et ce qu’il ne demande jamais

Quand une fissure apparaît au dossier, il se passe quelque chose dans la tête de l’acheteur. Et là, c’est mon métier, pas celui de l’ingénieur.

Ce qu’un acheteur cherche, ce n’est pas une maison sans fissure. C’est de savoir à quoi s’en tenir.

Devant une fissure sans document, il ne sait rien. Il ne peut pas évaluer, il ne peut pas prévoir, et il ne peut pas expliquer la situation à quelqu’un d’autre — à son conjoint, à son prêteur. Alors il fait ce que tout le monde fait devant une inconnue : il prend la position la plus prudente. Il retire quelque chose de son offre, ou il se retire.

Devant la même fissure avec un avis écrit d’ingénieur, il sait à quoi s’en tenir. Il peut être d’accord ou pas — mais il décide, au lieu de deviner.

Ce qui change entre les deux situations, ce n’est pas l’état du béton. C’est la quantité d’inconnu.

Et c’est la seule partie de ce dossier sur laquelle vous avez du contrôle, des mois avant qu’un acheteur mette les pieds chez vous.

Avant la mise en marché, ou pendant le délai d’inspection

Avec une fissure de fondation, il y a deux moments possibles pour obtenir l’avis d’un ingénieur.

Deux scénarios. Dans le premier, vous appelez un ingénieur en structure au printemps, avant même d’avoir choisi votre date de mise en marché. Vous prenez rendez-vous quand ça vous convient. Le rapport arrive. Vous le lisez à tête reposée. Vous décidez ensuite ce que vous en faites. Demander des soumissions. Faire exécuter des travaux. Ou mettre en vente avec le document au dossier.

Dans le deuxième, la fissure apparaît dans le rapport de l’inspecteur de l’acheteur, pendant le délai d’inspection. À ce moment-là, l’horloge n’est plus la vôtre. Elle est écrite dans la promesse d’achat.

Le constat est identique dans les deux cas. Le mur n’a pas changé. C’est le même béton.

Ce n’est pas une question de gravité. C’est une question de délai. Un vendeur qui sait choisit. Un vendeur qui apprend répond.

Oui, ça se vend. Ce qui change la conversation, ce n’est pas l’état du béton, c’est la quantité d’inconnu, et la date de l’avis écrit.

Vous déclarez ce que vous connaissez, pas ce que vous devinez. Un vendeur qui sait choisit. Celui qui apprend répond.

La première question d’un vendeur reste la valeur de sa propriété. Je produis un rapport de valeur et un plan de mise en marché, à demander dans les liens sous la vidéo.

Si vous êtes déjà lié par un contrat de courtage avec un autre courtier, cette invitation ne s’adresse pas à vous.

Je ne pose pas de verdict, je ne chiffre pas de travaux, et je n’agis comme inspecteur dans aucune transaction. Je constate, et je vous dis quel expert appeler.

Ernso Cléus, courtier immobilier résidentiel et commercial, RE/MAX Crystal. Votre courtier qui connaît les bâtiments.

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Ernso Cléus, courtier immobilier résidentiel et commercial — RE/MAX Crystal. Votre courtier qui connaît les bâtiments.