À propos de cette vidéo. La personne à l’image est un avatar généré par intelligence artificielle à mon effigie. La voix est la mienne, clonée à partir d’enregistrements de ma propre voix, et le montage ajuste le son. L’image et la voix peuvent donc différer de mon apparence et de mon élocution réelles. Le texte est écrit et validé par moi, et j’en réponds entièrement. Ce procédé me permet de publier régulièrement ; il ne change rien à ce qui est dit.
Bonjour. Il y a des choses, dans une maison qu’on prépare à vendre, qu’il ne faut surtout pas réparer tout de suite.
La question, telle qu’on la pose : « est-ce que je dois tout réparer avant de vendre ma maison »
Faire vérifier d’abord, décider ensuite
Réparer sans savoir ce qu’on répare, c’est réparer à l’aveugle. Voici l’ordre à respecter.
La question de savoir quoi réparer avant de vendre commence par une question d’ordre. Faire vérifier d’abord. Décider ensuite.
Un propriétaire qui répare avant d’avoir fait vérifier décide avec l’information qu’il a. C’est-à-dire ce qu’il voit. Et ce qu’on voit d’un élément de bâtiment, c’est sa surface.
Un professionnel qui vient regarder ne fait pas que vous parler. Il vous remet un écrit. Cet écrit devient un document que vous gardez, que vous pouvez montrer, et qui existe indépendamment de votre parole.
C’est ça, la différence entre les deux gestes. La réparation modifie le bâtiment. La vérification produit un document.
Un vendeur qui a des documents répond aux questions. Un vendeur qui n’en a pas raconte.
Les trois catégories de travaux avant une mise en vente
Il n’y a pas une liste de travaux avant de vendre. Il y en a trois, et elles ne se traitent pas pareil.
Il existe trois catégories de choses dans une maison qu’on prépare à vendre. Les nommer change complètement la conversation.
Première catégorie. Ce qui se fait vérifier avant, par un professionnel, avec un avis écrit. Fondation, dalle de béton, structure apparente, traces d’eau, toiture, entretoit, panneau électrique, plomberie. C’est le sujet de cette vidéo.
Deuxième catégorie. Ce qui se décide selon l’ampleur, une fois qu’on a l’avis écrit en main. Fenêtres, portes, revêtement extérieur, balcon, chauffe-eau, ventilation, finis intérieurs.
Troisième catégorie. L’entretien courant. Aucun avis, aucune décision, aucun expert. Ça se fait, et c’est fait.
Les deux dernières catégories font l’objet d’une autre vidéo. Ici, on reste sur la première — celle qui demande du temps, et qu’on aborde en dernier alors qu’elle devrait venir en premier.
Les fissures : ce qu’on ne touche pas
Ne colmatez pas une fissure avant qu’un ingénieur l’ait vue. Après, il ne voit plus que du scellant.
Il y a des éléments qu’on ne touche pas avant d’avoir un avis écrit. Les fissures des murs de fondation et celles de la dalle de béton en font partie.
Voici pourquoi. Une fissure colmatée, peinte ou recouverte n’est plus lisible. L’ingénieur en structure qui arrive après ne voit plus la direction, plus la largeur, plus le décalage entre les deux côtés. Il voit du scellant.
L’acheteur, lui, verra du scellant aussi. Il posera la question. Et la réponse sera plus simple avec un avis écrit au dossier.
Une fissure non réparée peut permettre à l’eau d’entrer. C’est tout ce que je peux en dire. Une fissure se fait expertiser par un ingénieur en structure ; le correctif s’exécute par un entrepreneur spécialisé. Deux métiers, dans cet ordre.
Alors on photographie, avec une pièce de monnaie à côté pour l’échelle. On note la date. Et on répare après.
Traces d’eau, efflorescence, moisissure : ne pas effacer
Avant de repeindre votre mur de sous-sol, sachez ce que la peinture efface.
Les traces d’infiltration au sous-sol, l’efflorescence et la moisissure visible suivent toutes la même règle. On ne les efface pas avant de les avoir fait regarder.
Un cerne sur le béton. Une décoloration en forme de vague au bas d’un mur. Un dépôt blanchâtre et poudreux qui se frotte avec le doigt. Une tache sombre derrière un meuble collé contre un mur extérieur. Ce sont des observations. Elles ont une position, une hauteur et une forme.
Un coup de peinture, et ce qui reste, c’est un mur de sous-sol peint récemment. L’observation, elle, n’existe plus dans votre dossier.
Et il faut le dire clairement. Le drain français, on ne le voit pas. Il est enfoui. Ce qu’on voit, ce sont ses symptômes.
La personne qui relie un symptôme à sa cause, c’est un ingénieur. Pour une tache sombre, c’est l’investigation des moisissures, un autre métier, qui prélève et remet un rapport.
La toiture et l’entretoit : on fait monter quelqu’un
Personne ne peut lire votre toiture à partir d’une photo. Voici ce qui se regarde vraiment.
La toiture se décide souvent avant d’avoir été regardée par quelqu’un du métier. Voici ce qui s’observe depuis le sol, et ce qui ne s’y observe pas.
Depuis le sol, avec des jumelles : des bardeaux soulevés, fendus ou manquants. Des granules — le petit gravier qui recouvre les bardeaux — au fond des gouttières ou au bas des descentes pluviales.
Depuis la trappe d’entretoit, sans y entrer, avec une lampe de poche : des taches sombres sur le bois du dessous du toit. Du givre ou des gouttelettes sur les clous en hiver. On ne marche pas dans un entretoit.
Deux corps de métier différents. Les bardeaux et les taches sur le bois, c’est un couvreur. Le givre et la condensation, c’est un entrepreneur en ventilation.
Je ne vous dirai pas combien d’années il reste à votre toiture. Personne de sérieux ne vous le dira à partir d’une photo. Faites monter un couvreur, demandez son constat par écrit, décidez après.
Panneau électrique et plomberie : le certificat écrit
Allez lire ce qui est écrit sur la porte de votre panneau électrique. Sans l’ouvrir.
Le panneau électrique et la plomberie visible se notent à l’œil, sans rien ouvrir et sans rien toucher.
Est-ce un panneau à fusibles ronds qui se vissent, plutôt qu’à disjoncteurs. Quelle entrée de service est indiquée : soixante ampères, cent ampères, deux cents ampères. Quelle marque est écrite sur la porte. Et l’année de construction compte. Entre mille neuf cent soixante-cinq et mille neuf cent soixante-dix-huit, une partie des maisons ont des circuits de prises et d’éclairage en aluminium. L’entrée de service en aluminium, elle, est normale.
Côté plomberie. Un tuyau gris souple en plastique, c’est du polybutylène. Ne le grattez pas. Notez-le, photographiez-le, montrez la photo à un plombier. Une corrosion verte ou blanche autour d’un raccord.
Ici, on ne bricole rien soi-même. Un maître électricien membre de la CMEQ pour le panneau. Un plombier pour le reste. Et le certificat par écrit, à conserver.
On ne rénove pas, et on ne recouvre pas, ce qu’on n’a pas fait regarder
Vous voulez finir votre sous-sol avant de vendre ? Il y a une chose à faire avant de poser le premier montant.
La même règle vaut pour les rénovations : on ne rénove pas ce qu’on n’a pas fait regarder.
Prenons un sous-sol. Vous décidez de le finir avant de vendre. Gypse sur les murs, plancher flottant, éclairage encastré. Le résultat est beau.
Mais avant les travaux, personne n’a regardé le béton. Ni les murs de fondation, ni la dalle. Personne n’a noté ce qui était là.
Alors aujourd’hui, deux choses sont vraies en même temps. Le sous-sol est fini. Et la seule réponse honnête à la question « qu’est-ce qu’il y a derrière ce mur », c’est : je ne sais pas.
Je ne dis pas qu’il y a quelque chose. Je dis qu’il n’y a plus moyen de le savoir sans défaire.
L’ordre n’est pas un détail de préparation. C’est lui qui décide de ce qu’on pourra encore savoir plus tard.
Et il y a une suite à ça, au moment de remplir votre déclaration du vendeur. Ce que vous avez recouvert, vous le savez toujours. Le gypse ne l’efface pas de votre mémoire, et il ne l’efface pas de vos obligations. Vous déclarez ce que vous connaissez — y compris ce qui n’est plus visible.
Le temps que chaque avis demande
Un couvreur en octobre n’a pas les mêmes disponibilités qu’en avril. C’est ça qui décide de votre calendrier.
Voici la raison pour laquelle on s’y prend tôt, et elle n’a rien à voir avec les travaux.
Un professionnel ne vient pas le lendemain. Il faut l’appeler, attendre un rendez-vous, attendre la visite, puis attendre l’écrit. Chaque étape prend des jours, et parfois des semaines selon la saison.
Un couvreur en octobre n’a pas les mêmes disponibilités qu’en avril. Un ingénieur en structure travaille sur rendez-vous. Un laboratoire accrédité travaille sur échantillon prélevé, et le résultat revient après.
Je ne vous donnerai pas de délai précis, parce qu’il change d’une région à l’autre et d’une saison à l’autre. Ce que je peux vous dire, c’est que le vendeur qui appelle en même temps qu’il installe sa pancarte a déjà perdu la marge de manœuvre.
Le geste concret : appelez pour prendre les rendez-vous avant de choisir votre date de mise en marché. Pas après.
Ce que vous faites de l’avis une fois obtenu
Un avis écrit sert à trois choses. La troisième, c’est de répondre à l’inspecteur avant qu’il pose la question.
Vous avez l’avis écrit. Il sert à trois choses, et la troisième surprend la plupart des vendeurs.
Premièrement, il vous dit s’il y a quelque chose à faire, et quoi. C’est celle à laquelle tout le monde pense.
Deuxièmement, il alimente votre déclaration du vendeur. Vous ne déclarez plus un souvenir : vous déclarez un fait, avec une date et le nom de celui qui l’a constaté.
Troisièmement — et c’est celle qu’on oublie — il répond à l’inspecteur de l’acheteur avant même qu’il pose la question. Quand un document existe déjà au dossier, la conversation ne recommence pas à zéro.
Alors on le classe. Une chemise, un ordre chronologique, et il ne bouge plus.
Un avis écrit qui traîne dans un courriel non retrouvé, c’est un avis qui n’existe pas au moment où on en a besoin.
Qui appeler, et pour quoi
Je ne fais pas l’inspection. Mon rôle est de savoir où regarder et qui appeler.
- Ingénieur en structure
- Spécialiste en décontamination
- Couvreur
- Entrepreneur en ventilation
- Maître électricien CMEQ
- Plombier
- Laboratoire accrédité
Questions fréquentes
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Transcription complète de la vidéo
Transcription intégrale de la vidéo ci-dessus. Publiée le 19 octobre 2026.
Bonjour. Il y a des choses, dans une maison qu’on prépare à vendre, qu’il ne faut surtout pas réparer tout de suite.
Je m’appelle Ernso Cléus. Je suis courtier immobilier résidentiel et commercial chez RE/MAX Crystal. Avant d’être courtier, j’ai obtenu un diplôme en technique en inspection du bâtiment.
Ce n’est pas une question d’argent. C’est une question d’ordre.
Je ne parlerai pas de montants. Je ne vous dirai pas ce que ça coûte ni ce que ça rapporte. Je vais vous parler de séquence, et de trace écrite.
Faire vérifier d’abord, décider ensuite
La question de savoir quoi réparer avant de vendre commence par une question d’ordre. Faire vérifier d’abord. Décider ensuite.
Un propriétaire qui répare avant d’avoir fait vérifier décide avec l’information qu’il a. C’est-à-dire ce qu’il voit. Et ce qu’on voit d’un élément de bâtiment, c’est sa surface.
Un professionnel qui vient regarder ne fait pas que vous parler. Il vous remet un écrit. Cet écrit devient un document que vous gardez, que vous pouvez montrer, et qui existe indépendamment de votre parole.
C’est ça, la différence entre les deux gestes. La réparation modifie le bâtiment. La vérification produit un document.
Un vendeur qui a des documents répond aux questions. Un vendeur qui n’en a pas raconte.
Les trois catégories
Il existe trois catégories de choses dans une maison qu’on prépare à vendre. Les nommer change complètement la conversation.
Première catégorie. Ce qui se fait vérifier avant, par un professionnel, avec un avis écrit. Fondation, dalle de béton, structure apparente, traces d’eau, toiture, entretoit, panneau électrique, plomberie. C’est le sujet de cette vidéo.
Deuxième catégorie. Ce qui se décide selon l’ampleur, une fois qu’on a l’avis écrit en main. Fenêtres, portes, revêtement extérieur, balcon, chauffe-eau, ventilation, finis intérieurs.
Troisième catégorie. L’entretien courant. Aucun avis, aucune décision, aucun expert. Ça se fait, et c’est fait.
Les deux dernières catégories font l’objet d’une autre vidéo. Ici, on reste sur la première — celle qui demande du temps, et qu’on aborde en dernier alors qu’elle devrait venir en premier.
Les fissures : ce qu’on ne touche pas
Il y a des éléments qu’on ne touche pas avant d’avoir un avis écrit. Les fissures des murs de fondation et celles de la dalle de béton en font partie.
Voici pourquoi. Une fissure colmatée, peinte ou recouverte n’est plus lisible. L’ingénieur en structure qui arrive après ne voit plus la direction, plus la largeur, plus le décalage entre les deux côtés. Il voit du scellant.
L’acheteur, lui, verra du scellant aussi. Il posera la question. Et la réponse sera plus simple avec un avis écrit au dossier.
Une fissure non réparée peut permettre à l’eau d’entrer. C’est tout ce que je peux en dire. Une fissure se fait expertiser par un ingénieur en structure ; le correctif s’exécute par un entrepreneur spécialisé. Deux métiers, dans cet ordre.
Alors on photographie, avec une pièce de monnaie à côté pour l’échelle. On note la date. Et on répare après.
Traces d’eau, efflorescence, moisissure : ne pas effacer
Les traces d’infiltration au sous-sol, l’efflorescence et la moisissure visible suivent toutes la même règle. On ne les efface pas avant de les avoir fait regarder.
Un cerne sur le béton. Une décoloration en forme de vague au bas d’un mur. Un dépôt blanchâtre et poudreux qui se frotte avec le doigt. Une tache sombre derrière un meuble collé contre un mur extérieur. Ce sont des observations. Elles ont une position, une hauteur et une forme.
Un coup de peinture, et ce qui reste, c’est un mur de sous-sol peint récemment. L’observation, elle, n’existe plus dans votre dossier.
Et il faut le dire clairement. Le drain français, on ne le voit pas. Il est enfoui. Ce qu’on voit, ce sont ses symptômes.
La personne qui relie un symptôme à sa cause, c’est un ingénieur. Pour une tache sombre, c’est l’investigation des moisissures, un autre métier, qui prélève et remet un rapport.
La toiture et l’entretoit : on fait monter quelqu’un
La toiture se décide souvent avant d’avoir été regardée par quelqu’un du métier. Voici ce qui s’observe depuis le sol, et ce qui ne s’y observe pas.
Depuis le sol, avec des jumelles : des bardeaux soulevés, fendus ou manquants. Des granules — le petit gravier qui recouvre les bardeaux — au fond des gouttières ou au bas des descentes pluviales.
Depuis la trappe d’entretoit, sans y entrer, avec une lampe de poche : des taches sombres sur le bois du dessous du toit. Du givre ou des gouttelettes sur les clous en hiver. On ne marche pas dans un entretoit.
Deux corps de métier différents. Les bardeaux et les taches sur le bois, c’est un couvreur. Le givre et la condensation, c’est un entrepreneur en ventilation.
Je ne vous dirai pas combien d’années il reste à votre toiture. Personne de sérieux ne vous le dira à partir d’une photo. Faites monter un couvreur, demandez son constat par écrit, décidez après.
Panneau électrique et plomberie : le certificat écrit
Le panneau électrique et la plomberie visible se notent à l’œil, sans rien ouvrir et sans rien toucher.
Est-ce un panneau à fusibles ronds qui se vissent, plutôt qu’à disjoncteurs. Quelle entrée de service est indiquée : soixante ampères, cent ampères, deux cents ampères. Quelle marque est écrite sur la porte. Et l’année de construction compte. Entre mille neuf cent soixante-cinq et mille neuf cent soixante-dix-huit, une partie des maisons ont des circuits de prises et d’éclairage en aluminium. L’entrée de service en aluminium, elle, est normale.
Côté plomberie. Un tuyau gris souple en plastique, c’est du polybutylène. Ne le grattez pas. Notez-le, photographiez-le, montrez la photo à un plombier. Une corrosion verte ou blanche autour d’un raccord.
Ici, on ne bricole rien soi-même. Un maître électricien membre de la CMEQ pour le panneau. Un plombier pour le reste. Et le certificat par écrit, à conserver.
On ne rénove pas, et on ne recouvre pas, ce qu’on n’a pas fait regarder
La même règle vaut pour les rénovations : on ne rénove pas ce qu’on n’a pas fait regarder.
Prenons un sous-sol. Vous décidez de le finir avant de vendre. Gypse sur les murs, plancher flottant, éclairage encastré. Le résultat est beau.
Mais avant les travaux, personne n’a regardé le béton. Ni les murs de fondation, ni la dalle. Personne n’a noté ce qui était là.
Alors aujourd’hui, deux choses sont vraies en même temps. Le sous-sol est fini. Et la seule réponse honnête à la question « qu’est-ce qu’il y a derrière ce mur », c’est : je ne sais pas.
Je ne dis pas qu’il y a quelque chose. Je dis qu’il n’y a plus moyen de le savoir sans défaire.
L’ordre n’est pas un détail de préparation. C’est lui qui décide de ce qu’on pourra encore savoir plus tard.
Et il y a une suite à ça, au moment de remplir votre déclaration du vendeur. Ce que vous avez recouvert, vous le savez toujours. Le gypse ne l’efface pas de votre mémoire, et il ne l’efface pas de vos obligations. Vous déclarez ce que vous connaissez — y compris ce qui n’est plus visible.
Le temps que chaque avis demande
Voici la raison pour laquelle on s’y prend tôt, et elle n’a rien à voir avec les travaux.
Un professionnel ne vient pas le lendemain. Il faut l’appeler, attendre un rendez-vous, attendre la visite, puis attendre l’écrit. Chaque étape prend des jours, et parfois des semaines selon la saison.
Un couvreur en octobre n’a pas les mêmes disponibilités qu’en avril. Un ingénieur en structure travaille sur rendez-vous. Un laboratoire accrédité travaille sur échantillon prélevé, et le résultat revient après.
Je ne vous donnerai pas de délai précis, parce qu’il change d’une région à l’autre et d’une saison à l’autre. Ce que je peux vous dire, c’est que le vendeur qui appelle en même temps qu’il installe sa pancarte a déjà perdu la marge de manœuvre.
Le geste concret : appelez pour prendre les rendez-vous avant de choisir votre date de mise en marché. Pas après.
Ce que vous faites de l’avis une fois obtenu
Vous avez l’avis écrit. Il sert à trois choses, et la troisième surprend la plupart des vendeurs.
Premièrement, il vous dit s’il y a quelque chose à faire, et quoi. C’est celle à laquelle tout le monde pense.
Deuxièmement, il alimente votre déclaration du vendeur. Vous ne déclarez plus un souvenir : vous déclarez un fait, avec une date et le nom de celui qui l’a constaté.
Troisièmement — et c’est celle qu’on oublie — il répond à l’inspecteur de l’acheteur avant même qu’il pose la question. Quand un document existe déjà au dossier, la conversation ne recommence pas à zéro.
Alors on le classe. Une chemise, un ordre chronologique, et il ne bouge plus.
Un avis écrit qui traîne dans un courriel non retrouvé, c’est un avis qui n’existe pas au moment où on en a besoin.
On ne répare pas pour réparer. On fait vérifier, on obtient l’avis par écrit, et on décide après.
Six éléments suivent cette règle, et pour chacun, réparer efface une information dont vous aurez besoin plus tard. On ne recouvre pas du béton qu’on n’a pas fait regarder.
La première question d’un vendeur reste la valeur de sa propriété. Je produis un rapport de valeur et un plan de mise en marché. La demande est dans les liens sous la vidéo.
Si vous êtes déjà lié par un contrat de courtage avec un autre courtier, cette invitation ne s’adresse pas à vous.
Je ne pose aucun verdict sur un bâtiment, je ne chiffre pas de travaux, et je n’agis comme inspecteur dans aucune transaction.
Ernso Cléus, courtier immobilier résidentiel et commercial, RE/MAX Crystal. Votre courtier qui connaît les bâtiments.
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Ernso Cléus, courtier immobilier résidentiel et commercial — RE/MAX Crystal. Votre courtier qui connaît les bâtiments.
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