À propos de cette vidéo. La personne à l’image est un avatar généré par intelligence artificielle à mon effigie. La voix est la mienne, clonée à partir d’enregistrements de ma propre voix, et le montage ajuste le son. L’image et la voix peuvent donc différer de mon apparence et de mon élocution réelles. Le texte est écrit et validé par moi, et j’en réponds entièrement. Ce procédé me permet de publier régulièrement ; il ne change rien à ce qui est dit.
Bonjour. Home staging, ou vérification du bâtiment. Les vendeurs me posent la question comme si c’était un choix.
La question, telle qu’on la pose : « est-ce que le home staging vaut la peine avant de vendre »
Les deux moments d’une vente : la visite et l’inspection
Une vente, ce n’est pas un moment. C’est deux. Et ils ne posent pas la même question.
Commençons par la seule chose qui permet de comparer les deux : une vente, ce sont deux moments différents.
Le premier moment, c’est la visite. Un acheteur entre chez vous. Il regarde, il circule, il se fait une première impression. Et avant même d’entrer, il a vu les photos.
Le deuxième moment, c’est l’inspection. Elle arrive après. Une promesse d’achat a été acceptée. Un inspecteur entre avec une lampe de poche, il ouvre la trappe d’entretoit, il descend au sous-sol, il regarde le béton.
Ces deux moments ne posent pas la même question. La visite pose la question de ce qui se voit. L’inspection pose la question de ce qui appartient au bâtiment.
Le home staging travaille sur le premier moment. Ce ne sont pas deux options entre lesquelles on choisit — ce sont deux moments qui arrivent l’un après l’autre.
Ce que le home staging fait : quatre gestes
Le home staging, c’est quatre gestes. Désencombrer, neutraliser, éclairer, dégager le passage.
Concrètement, voici ce que le home staging fait. Parce que c’est un métier, et il fait bien ce qu’il fait.
Il travaille sur quatre choses.
Le désencombrement. On sort ce qu’il y a en trop. Les surfaces se dégagent, les pièces se lisent.
La neutralité. On retire ce qui est personnel — les photos de famille, les collections, les couleurs très marquées. Un acheteur a besoin de place pour s’imaginer chez lui.
La lumière. On ouvre les rideaux, on lave les fenêtres, on remplace les ampoules brûlées, on uniformise leur teinte dans une même pièce.
La circulation. On déplace les meubles pour qu’une personne traverse la pièce sans avoir à contourner.
Tout ça agit sur une seule chose : la première impression, et les photos. C’est un vrai travail, et il n’est interchangeable avec rien d’autre.
Ce que le home staging ne touche pas
Aucun élément d’un rapport d’inspection ne bouge quand vous déplacez un divan.
Il y a en revanche tout ce que le home staging ne touche pas. Ce n’est pas un reproche, c’est une définition.
Les éléments qui reviennent le plus souvent dans les rapports d’inspection préachat appartiennent tous au bâtiment. Les fissures des murs de fondation et de la dalle. Les traces d’infiltration. L’efflorescence. La toiture. L’entretoit et sa ventilation. Le panneau électrique. La plomberie apparente.
Aucun de ces éléments ne se déplace en bougeant un divan. Aucun ne change parce qu’on a repeint un mur en blanc cassé.
Le home staging n’a jamais prétendu s’en occuper. Ce n’est pas son mandat.
C’est une autre catégorie de questions, et cette catégorie-là a ses propres experts : un ingénieur en structure, un couvreur, un maître électricien, un plombier. Chacun remet un avis écrit.
Le désencombrement qui sert aussi l’inspection : quatre accès
Il y a quatre endroits chez vous qu’il faut dégager. Et ce n’est pas pour la visite.
Le désencombrement est le seul geste de la préparation qui travaille pour les deux moments.
Un désencombrement fait pour la visite dégage les pièces à vivre. Un désencombrement fait pour l’inspection dégage autre chose : les accès.
Quatre accès en particulier.
Le panneau électrique. On doit pouvoir s’en approcher et ouvrir la porte sans tasser des boîtes.
La trappe d’entretoit. Elle est souvent dans une garde-robe, sous une pile de choses, ou derrière une tringle pleine de manteaux.
Le pourtour de la fournaise et du chauffe-eau. On doit pouvoir en faire le tour et voir le plancher autour.
Et le cabanon ou le garage, quand un mur de fondation extérieur passe derrière.
Un accès bloqué se retrouve dans un rapport, avec la mention que la zone n’a pas pu être observée. Et une zone non observée reste une inconnue.
La photo et l’éclairage : trois gestes avant de déclencher
Vos ampoules ne sont pas de la même teinte dans la même pièce. Ça se voit sur la photo.
La première impression se joue sur les photos, avant même qu’un acheteur mette les pieds chez vous.
Trois gestes qui ne demandent aucun métier.
La lumière. On photographie de jour, rideaux ouverts. On allume quand même les lampes, pour que les coins ne tombent pas dans le noir. Et on uniformise la teinte des ampoules d’une même pièce — un mélange de blanc froid et de jaune chaud donne une photo à deux couleurs.
Les surfaces. Un comptoir vide se photographie autrement qu’un comptoir occupé. Même chose pour le dessus d’une commode et le dessus du réfrigérateur.
Les fenêtres lavées. Elles changent la lumière de toute la pièce.
Et une remarque de courtier. Les photos montrent ce qui se voit. Elles ne remplacent pas ce qui se vérifie.
Retouche et IA : ce qui doit être divulgué au public
Une image générée par IA dans une publicité immobilière doit être divulguée. C’est écrit noir sur blanc.
Sur un sujet nouveau, l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec s’est déjà prononcé.
Une image générée par intelligence artificielle et utilisée dans une publicité doit être divulguée au public. La mention minimale prévue est « image générée par l’intelligence artificielle ».
Et il y a une deuxième règle, plus large : l’intelligence artificielle ne peut pas servir à masquer des défauts, à altérer la structure, ou à présenter faussement une propriété.
Qu’est-ce que ça veut dire en pratique. Corriger l’exposition d’une photo, redresser une verticale, ajuster une balance des blancs, c’est du traitement d’image. Remplacer un ciel gris par un ciel bleu, ajouter des meubles qui n’existent pas, effacer un élément du bâtiment, c’est autre chose — et ça se divulgue.
La règle que j’applique : ce qui change la réalité représentée se déclare.
Le home staging quand la maison est encore habitée
On désencombre par transport, pas par tri. Trier prend des mois. Déplacer prend un week-end.
La plupart des maisons qui se vendent sont encore habitées. Avec des enfants, des animaux, un bureau, une vie.
Ce qui rend l’exercice différent, ce n’est pas l’espace. C’est qu’il faut pouvoir revenir à la normale entre deux visites.
Trois principes qui fonctionnent.
Un : on désencombre par transport, pas par tri. Ce qui sort va dans des boîtes étiquetées, au garage ou en entreposage. Trier prend des mois ; déplacer prend un week-end.
Deux : on garde une pièce non traitée. Le sous-sol, un coin du garage. Chaque famille a besoin d’un endroit où mettre les choses avant une visite.
Trois : on prépare une routine de vingt minutes. Les mêmes gestes, dans le même ordre, avant chaque visite. Écrite sur une feuille aimantée au frigo.
Une maison habitée qui se présente bien, ça n’est pas une maison vide. C’est une maison ordonnée.
Une maison vide : meubler physiquement, virtuellement, ou pas
Une pièce vide se lit mal. Sans repère d’échelle, les défauts de surface deviennent la seule chose à regarder.
Une maison vide pose le problème inverse, et c’est un vrai problème.
Une pièce vide se lit mal. Un acheteur n’a aucun repère d’échelle, et les défauts de surface — un plancher marqué, un mur inégal — deviennent le seul chose à regarder.
Trois options existent, et je ne vous dirai pas laquelle choisir.
Meubler physiquement, en louant. C’est ce qui donne le meilleur résultat en visite, parce que l’acheteur touche du vrai.
Meubler virtuellement, en ajoutant des meubles sur les photos. C’est moins exigeant, mais on tombe alors dans ce dont on vient de parler : l’image ne représente plus la pièce telle qu’elle est, et ça se divulgue.
Ou ne rien faire, en soignant seulement la lumière et la propreté.
La question à poser à qui vous propose l’une ou l’autre : qu’est-ce que l’acheteur verra en entrant, et est-ce que ça correspond à la photo.
Ce qu’une photo ne peut pas faire
Un acheteur qui trouve autre chose que la photo ne se dit pas qu’il s’est trompé. Il se demande ce qu’il n’a pas vu d’autre.
Tout ça a une limite.
Une photo fait entrer quelqu’un chez vous. C’est déjà énorme, et c’est tout ce qu’elle fait.
Ce qu’elle ne fait pas : elle ne change pas ce que l’acheteur verra en franchissant la porte. Elle ne change pas ce que l’inspecteur notera trois semaines plus tard. Et elle ne remplit pas votre déclaration du vendeur à votre place.
Un écart trop grand entre la photo et la pièce ne joue pas en votre faveur. L’acheteur qui monte l’escalier avec une image en tête et qui trouve autre chose ne se dit pas qu’il s’est trompé. Il se demande ce qu’il n’a pas vu d’autre.
Alors la règle que je donne à mes vendeurs : la photo montre la maison à son meilleur jour. Pas une autre maison.
Le reste — ce qui appartient au bâtiment — se prépare ailleurs, et ça commence bien plus tôt.
Qui appeler, et pour quoi
Je ne fais pas l’inspection. Mon rôle est de savoir où regarder et qui appeler.
- Photographe immobilier
- Home stager
- Ingénieur en structure
- OACIQ — Info OACIQ
Questions fréquentes
Recevez un rapport de valeur pour votre propriété, et un plan de mise en marché
Recevez un rapport de valeur pour votre propriété, et un plan de mise en marché — comparables, caractéristiques, opinion de valeur
Transcription complète de la vidéo
Transcription intégrale de la vidéo ci-dessus. Publiée le 1 septembre 2026.
Bonjour. Home staging, ou vérification du bâtiment. Les vendeurs me posent la question comme si c’était un choix.
Je m’appelle Ernso Cléus. Je suis courtier immobilier résidentiel et commercial chez RE/MAX Crystal.
Ce n’en est pas un. Ce sont deux moments différents d’une vente, et ils n’arrivent pas en même temps.
Je ne vous dirai pas ce que ça vaut ni ce que ça change au prix. Je n’en sais rien, et ce n’est pas mon rôle.
Les deux moments d’une vente
Commençons par la seule chose qui permet de comparer les deux : une vente, ce sont deux moments différents.
Le premier moment, c’est la visite. Un acheteur entre chez vous. Il regarde, il circule, il se fait une première impression. Et avant même d’entrer, il a vu les photos.
Le deuxième moment, c’est l’inspection. Elle arrive après. Une promesse d’achat a été acceptée. Un inspecteur entre avec une lampe de poche, il ouvre la trappe d’entretoit, il descend au sous-sol, il regarde le béton.
Ces deux moments ne posent pas la même question. La visite pose la question de ce qui se voit. L’inspection pose la question de ce qui appartient au bâtiment.
Le home staging travaille sur le premier moment. Ce ne sont pas deux options entre lesquelles on choisit — ce sont deux moments qui arrivent l’un après l’autre.
Ce que le home staging fait
Concrètement, voici ce que le home staging fait. Parce que c’est un métier, et il fait bien ce qu’il fait.
Il travaille sur quatre choses.
Le désencombrement. On sort ce qu’il y a en trop. Les surfaces se dégagent, les pièces se lisent.
La neutralité. On retire ce qui est personnel — les photos de famille, les collections, les couleurs très marquées. Un acheteur a besoin de place pour s’imaginer chez lui.
La lumière. On ouvre les rideaux, on lave les fenêtres, on remplace les ampoules brûlées, on uniformise leur teinte dans une même pièce.
La circulation. On déplace les meubles pour qu’une personne traverse la pièce sans avoir à contourner.
Tout ça agit sur une seule chose : la première impression, et les photos. C’est un vrai travail, et il n’est interchangeable avec rien d’autre.
Ce que le home staging ne touche pas
Il y a en revanche tout ce que le home staging ne touche pas. Ce n’est pas un reproche, c’est une définition.
Les éléments qui reviennent le plus souvent dans les rapports d’inspection préachat appartiennent tous au bâtiment. Les fissures des murs de fondation et de la dalle. Les traces d’infiltration. L’efflorescence. La toiture. L’entretoit et sa ventilation. Le panneau électrique. La plomberie apparente.
Aucun de ces éléments ne se déplace en bougeant un divan. Aucun ne change parce qu’on a repeint un mur en blanc cassé.
Le home staging n’a jamais prétendu s’en occuper. Ce n’est pas son mandat.
C’est une autre catégorie de questions, et cette catégorie-là a ses propres experts : un ingénieur en structure, un couvreur, un maître électricien, un plombier. Chacun remet un avis écrit.
Le désencombrement qui sert aussi l’inspection
Le désencombrement est le seul geste de la préparation qui travaille pour les deux moments.
Un désencombrement fait pour la visite dégage les pièces à vivre. Un désencombrement fait pour l’inspection dégage autre chose : les accès.
Quatre accès en particulier.
Le panneau électrique. On doit pouvoir s’en approcher et ouvrir la porte sans tasser des boîtes.
La trappe d’entretoit. Elle est souvent dans une garde-robe, sous une pile de choses, ou derrière une tringle pleine de manteaux.
Le pourtour de la fournaise et du chauffe-eau. On doit pouvoir en faire le tour et voir le plancher autour.
Et le cabanon ou le garage, quand un mur de fondation extérieur passe derrière.
Un accès bloqué se retrouve dans un rapport, avec la mention que la zone n’a pas pu être observée. Et une zone non observée reste une inconnue.
La photo et l’éclairage
La première impression se joue sur les photos, avant même qu’un acheteur mette les pieds chez vous.
Trois gestes qui ne demandent aucun métier.
La lumière. On photographie de jour, rideaux ouverts. On allume quand même les lampes, pour que les coins ne tombent pas dans le noir. Et on uniformise la teinte des ampoules d’une même pièce — un mélange de blanc froid et de jaune chaud donne une photo à deux couleurs.
Les surfaces. Un comptoir vide se photographie autrement qu’un comptoir occupé. Même chose pour le dessus d’une commode et le dessus du réfrigérateur.
Les fenêtres lavées. Elles changent la lumière de toute la pièce.
Et une remarque de courtier. Les photos montrent ce qui se voit. Elles ne remplacent pas ce qui se vérifie.
La retouche, l’IA, et ce qui doit être divulgué
Sur un sujet nouveau, l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec s’est déjà prononcé.
Une image générée par intelligence artificielle et utilisée dans une publicité doit être divulguée au public. La mention minimale prévue est « image générée par l’intelligence artificielle ».
Et il y a une deuxième règle, plus large : l’intelligence artificielle ne peut pas servir à masquer des défauts, à altérer la structure, ou à présenter faussement une propriété.
Qu’est-ce que ça veut dire en pratique. Corriger l’exposition d’une photo, redresser une verticale, ajuster une balance des blancs, c’est du traitement d’image. Remplacer un ciel gris par un ciel bleu, ajouter des meubles qui n’existent pas, effacer un élément du bâtiment, c’est autre chose — et ça se divulgue.
La règle que j’applique : ce qui change la réalité représentée se déclare.
Le home staging quand la maison est encore habitée
La plupart des maisons qui se vendent sont encore habitées. Avec des enfants, des animaux, un bureau, une vie.
Ce qui rend l’exercice différent, ce n’est pas l’espace. C’est qu’il faut pouvoir revenir à la normale entre deux visites.
Trois principes qui fonctionnent.
Un : on désencombre par transport, pas par tri. Ce qui sort va dans des boîtes étiquetées, au garage ou en entreposage. Trier prend des mois ; déplacer prend un week-end.
Deux : on garde une pièce non traitée. Le sous-sol, un coin du garage. Chaque famille a besoin d’un endroit où mettre les choses avant une visite.
Trois : on prépare une routine de vingt minutes. Les mêmes gestes, dans le même ordre, avant chaque visite. Écrite sur une feuille aimantée au frigo.
Une maison habitée qui se présente bien, ça n’est pas une maison vide. C’est une maison ordonnée.
Une maison vide : meubler ou pas
Une maison vide pose le problème inverse, et c’est un vrai problème.
Une pièce vide se lit mal. Un acheteur n’a aucun repère d’échelle, et les défauts de surface — un plancher marqué, un mur inégal — deviennent le seul chose à regarder.
Trois options existent, et je ne vous dirai pas laquelle choisir.
Meubler physiquement, en louant. C’est ce qui donne le meilleur résultat en visite, parce que l’acheteur touche du vrai.
Meubler virtuellement, en ajoutant des meubles sur les photos. C’est moins exigeant, mais on tombe alors dans ce dont on vient de parler : l’image ne représente plus la pièce telle qu’elle est, et ça se divulgue.
Ou ne rien faire, en soignant seulement la lumière et la propreté.
La question à poser à qui vous propose l’une ou l’autre : qu’est-ce que l’acheteur verra en entrant, et est-ce que ça correspond à la photo.
Ce qu’une photo ne peut pas faire
Tout ça a une limite.
Une photo fait entrer quelqu’un chez vous. C’est déjà énorme, et c’est tout ce qu’elle fait.
Ce qu’elle ne fait pas : elle ne change pas ce que l’acheteur verra en franchissant la porte. Elle ne change pas ce que l’inspecteur notera trois semaines plus tard. Et elle ne remplit pas votre déclaration du vendeur à votre place.
Un écart trop grand entre la photo et la pièce ne joue pas en votre faveur. L’acheteur qui monte l’escalier avec une image en tête et qui trouve autre chose ne se dit pas qu’il s’est trompé. Il se demande ce qu’il n’a pas vu d’autre.
Alors la règle que je donne à mes vendeurs : la photo montre la maison à son meilleur jour. Pas une autre maison.
Le reste — ce qui appartient au bâtiment — se prépare ailleurs, et ça commence bien plus tôt.
Le home staging travaille sur la visite. L’inspection, elle, arrive après, et elle regarde autre chose — c’est pour ça que le désencombrement des accès est le seul geste qui sert les deux.
Avant de présenter quoi que ce soit, la première question d’un vendeur reste la valeur de sa propriété. Je produis un rapport de valeur : les ventes comparables de votre secteur, les caractéristiques qui jouent, et ce que j’en tire. Et je propose aussi un plan de mise en marché pour votre propriété. Il ne vous engage à rien. Faites-en la demande dans les liens sous la vidéo.
Si vous êtes déjà lié par un contrat de courtage avec un autre courtier, cette invitation ne s’adresse pas à vous.
Ernso Cléus, courtier immobilier résidentiel et commercial, RE/MAX Crystal. Votre courtier qui connaît les bâtiments.
À lire aussi : vendre sa maison avec un courtier · tous les conseils aux vendeurs · me joindre
Ernso Cléus, courtier immobilier résidentiel et commercial — RE/MAX Crystal. Votre courtier qui connaît les bâtiments.
