À propos de cette vidéo. La personne à l’image est un avatar généré par intelligence artificielle à mon effigie. La voix est la mienne, clonée à partir d’enregistrements de ma propre voix, et le montage ajuste le son. L’image et la voix peuvent donc différer de mon apparence et de mon élocution réelles. Le texte est écrit et validé par moi, et j’en réponds entièrement. Ce procédé me permet de publier régulièrement ; il ne change rien à ce qui est dit.
Bonjour. Vous avez décidé de vendre votre maison vous-même. Cette vidéo ne cherche pas à vous en dissuader — elle vous décrit le travail.
La question, telle qu’on la pose : « quels documents pour vendre sa maison sans courtier »
La déclaration du vendeur existe aussi quand vous vendez seul
Vendre sans courtier ne vous dispense d’aucune obligation de déclaration. Les règles du Code civil s’appliquent pareil.
Vos obligations de déclaration ne dépendent pas de la présence d’un courtier. Beaucoup de vendeurs le découvrent trop tard.
Le Code civil du Québec prévoit une garantie de qualité, et une obligation d’information du vendeur envers l’acheteur. Ces règles-là s’appliquent que vous ayez un courtier ou non. Vendre seul ne vous en dispense pas.
Ce qui change, c’est l’accompagnement. Quand un courtier est au dossier, il passe les questions avec vous, il vous demande des précisions, et il a un devoir de vérification sur ce qu’il transmet. Quand vous vendez seul, vous répondez seul.
Alors répondez par écrit, à tête reposée, avec vos documents devant vous. Une réponse donnée de mémoire dans un corridor pendant une visite, c’est celle qu’on relit deux ans plus tard.
Et faites relire votre formulaire par un notaire avant de le remettre à qui que ce soit.
Les documents à réunir avant la première visite
Un certificat de localisation périmé retarde plus de transactions que n’importe quel autre document. Vérifiez le vôtre avant.
Peu importe qui vend, les documents sont les mêmes, et l’acheteur ou son notaire finira par les demander.
Le certificat de localisation d’abord. C’est le document préparé par un arpenteur-géomètre qui décrit l’état de votre terrain et de vos bâtiments. S’il date, ou si des travaux ont été faits depuis, il peut ne plus refléter la réalité. C’est un des éléments qui retarde le plus de transactions.
Puis vos titres de propriété et l’acte d’achat. Le relevé de vos taxes municipales et scolaires. Vos factures de travaux. Le relevé de vos réclamations d’assurance. Ce qui figure à votre dossier d’urbanisme.
Et s’il s’agit d’une copropriété, la déclaration de copropriété, les états financiers du syndicat, les procès-verbaux des dernières assemblées, l’état du fonds de prévoyance.
Réunissez-les avant la première visite. Un document manquant se remplace en semaines, pas en jours.
Où votre annonce apparaît, et où elle n’apparaît pas
Les courtiers d’acheteurs magasinent chaque matin dans un système où votre annonce ne figure pas si vous vendez seul.
La diffusion est la partie la plus visible du travail, et c’est là que l’écart est le plus concret.
Quand vous vendez seul, votre annonce vit là où vous la mettez. Les plateformes de vente par le propriétaire, les groupes de quartier, les réseaux sociaux, votre pancarte. Ça rejoint du monde, et il ne faut pas le minimiser.
Ce qui n’arrive pas, c’est la diffusion entre agences. Le système d’inscriptions des titulaires de permis est ce que les courtiers d’acheteurs consultent chaque matin pour leurs clients. Une propriété qui n’y figure pas n’est pas devant eux.
Une bonne partie des acheteurs travaille avec un courtier, et ce courtier magasine dans ce système-là. Vous ne perdez pas ces acheteurs, mais ils doivent vous trouver autrement, et par eux-mêmes.
Certaines formules permettent une inscription au système sans mandat complet. Ça existe, et ça se discute.
Les visites : qui entre chez vous
Quand vous vendez seul, vous êtes chez vous pendant qu’un inconnu critique votre maison. Ça change la négociation.
Les visites sont la partie que les vendeurs sous-estiment le plus, et ce n’est pas une question d’effort.
Quand vous vendez seul, les gens qui entrent chez vous entrent sur votre invitation, sans intermédiaire. Vous ne savez pas s’ils ont une préapprobation hypothécaire. Vous ne savez pas s’ils magasinent sérieusement ou s’ils regardent. Et vous êtes chez vous pendant qu’ils regardent.
Il y a votre temps. Beaucoup de visites ne mènent nulle part, et chacune demande une préparation et une présence.
Et il y a la négociation. Il est difficile d’entendre une critique de sa propre maison sans réagir. Un intermédiaire absorbe ça ; quand vous vendez seul, la remarque vous arrive directement, dans votre salon.
À tout vendeur qui reçoit lui-même : notez qui entre chez vous, et quand. Un carnet suffit, et il vous servira si la mémoire de quelqu’un flanche.
Qualifier un acheteur au téléphone : trois questions
Trois questions à poser au téléphone avant de laisser entrer quelqu’un. Tous les courtiers les posent.
L’appel qui précède la visite fait le tri, et trois questions suffisent. Elles ne sont ni indiscrètes ni impolies : tous les courtiers les posent.
Première : avez-vous une préapprobation hypothécaire, ou payez-vous comptant ? Ce n’est pas une question de montant, c’est une question de sérieux.
Deuxième : est-ce que vous avez une propriété à vendre d’abord ? La réponse change la structure de l’offre qui viendra, s’il y en a une.
Troisième : dans quel délai cherchez-vous à acheter ? Quelqu’un qui déménage dans trois mois et quelqu’un qui regarde pour l’an prochain ne visitent pas pour la même raison.
Notez les réponses avec le nom et le numéro.
Et une précaution qui n’a rien à voir avec la vente : ne recevez jamais seul. Demandez à quelqu’un d’être là.
L’offre d’achat : les conditions comptent plus que le montant
Une offre plus élevée avec trois conditions n’est pas nécessairement meilleure qu’une offre plus basse et ferme.
Dans une offre d’achat, le montant attire l’œil d’abord, et c’est rarement ce qui décide de l’issue.
Ce qui décide, ce sont les conditions et les dates. Une offre conditionnelle à l’obtention d’un financement. Une offre conditionnelle à une inspection. Une offre conditionnelle à la vente de la propriété de l’acheteur. Chacune a son délai, et chaque délai a une conséquence si personne ne le suit.
Une offre plus élevée avec trois conditions et des délais longs n’est pas nécessairement meilleure qu’une offre plus basse et ferme. Comparer deux offres, c’est comparer des structures, pas des montants.
Un point à savoir aussi. Les formulaires de l’Organisme sont réservés aux titulaires de permis. Quand vous vendez seul, la promesse d’achat prend une autre forme, et c’est le genre de document qu’on fait rédiger ou relire par un notaire avant de le signer.
Sur la portée de chaque clause, la personne à consulter est un notaire.
Le financement de l’acheteur et l’évaluation du prêteur
Une promesse d’achat acceptée n’est pas une vente. C’est entre les deux que la plupart des transactions se défont.
Ce qui surprend le plus de vendeurs, ce n’est pas la négociation. C’est ce qui se passe après.
Une promesse d’achat acceptée n’est pas une vente. Entre l’acceptation et l’acte chez le notaire, il y a le financement de l’acheteur, et il y a l’évaluation que son prêteur peut exiger.
Si cette évaluation arrive sous le prix convenu, le prêteur ne prête pas sur la différence. L’acheteur doit alors combler l’écart avec sa mise de fonds, renégocier, ou se retirer si sa condition le permet.
Ce n’est pas rare, et c’est là que les transactions se défont. Quand vous vendez seul, personne ne suit ce dossier-là pour vous. Vous découvrez le problème quand il vous est annoncé.
Demandez à voir la préapprobation avant d’accepter, et pas seulement à en entendre parler.
Pour le volet hypothécaire, la bonne personne est un courtier hypothécaire ou le prêteur lui-même.
Suivre les dates critiques jusqu’à l’acte notarié
Entre une promesse acceptée et la signature, il y a six dates. Chacune appartient à quelqu’un.
Le suivi est la partie la moins visible, et celle qui demande le plus de constance.
Entre une promesse acceptée et la signature chez le notaire, il y a une série de dates. La date de l’inspection. La date de sa levée. La date limite du financement. La date de la remise des documents au notaire. La date de l’acte. Et la date de la prise de possession.
Chacune appartient à quelqu’un — parfois à l’acheteur, parfois à vous, parfois à un tiers. Et chacune a une conséquence si elle passe sans que rien ne se produise.
Quand un courtier est au dossier, c’est lui qui suit ce calendrier-là et qui relance. Quand vous vendez seul, c’est vous.
Une feuille, une date par ligne, qui en est responsable, et un rappel dans votre téléphone trois jours avant chacune.
Ce n’est pas compliqué. C’est seulement à faire, chaque semaine, jusqu’à la fin.
Qui appeler, et pour quoi
Je ne fais pas l’inspection. Mon rôle est de savoir où regarder et qui appeler.
- Notaire
- Arpenteur-géomètre
- Courtier hypothécaire
- Service d’urbanisme de la municipalité
- OACIQ — Info OACIQ
Questions fréquentes
Recevez un rapport de valeur pour votre propriété
Recevez un rapport de valeur pour votre propriété — sans engagement, que vous vendiez seul ou non
Transcription complète de la vidéo
Transcription intégrale de la vidéo ci-dessus. Publiée le 11 septembre 2026.
Bonjour. Vous avez décidé de vendre votre maison vous-même. Cette vidéo ne cherche pas à vous en dissuader — elle vous décrit le travail.
Je m’appelle Ernso Cléus. Je suis courtier immobilier résidentiel et commercial chez RE/MAX Crystal. J’ai un intérêt dans cette question, et je préfère vous le dire tout de suite.
Les obligations de déclaration, les documents, la diffusion, les visites, l’offre, le financement de l’acheteur, et les dates jusqu’à l’acte. C’est le travail, dans l’ordre où il arrive.
La question de départ — est-ce que ça se fait, et dans quelles situations — fait l’objet d’une vidéo distincte sur ma chaîne.
Je ne vous donnerai aucun avis juridique. Pour la portée d’un document, il y a un notaire.
La déclaration du vendeur existe aussi quand vous vendez seul
Vos obligations de déclaration ne dépendent pas de la présence d’un courtier. Beaucoup de vendeurs le découvrent trop tard.
Le Code civil du Québec prévoit une garantie de qualité, et une obligation d’information du vendeur envers l’acheteur. Ces règles-là s’appliquent que vous ayez un courtier ou non. Vendre seul ne vous en dispense pas.
Ce qui change, c’est l’accompagnement. Quand un courtier est au dossier, il passe les questions avec vous, il vous demande des précisions, et il a un devoir de vérification sur ce qu’il transmet. Quand vous vendez seul, vous répondez seul.
Alors répondez par écrit, à tête reposée, avec vos documents devant vous. Une réponse donnée de mémoire dans un corridor pendant une visite, c’est celle qu’on relit deux ans plus tard.
Et faites relire votre formulaire par un notaire avant de le remettre à qui que ce soit.
Les documents à réunir avant la première visite
Peu importe qui vend, les documents sont les mêmes, et l’acheteur ou son notaire finira par les demander.
Le certificat de localisation d’abord. C’est le document préparé par un arpenteur-géomètre qui décrit l’état de votre terrain et de vos bâtiments. S’il date, ou si des travaux ont été faits depuis, il peut ne plus refléter la réalité. C’est un des éléments qui retarde le plus de transactions.
Puis vos titres de propriété et l’acte d’achat. Le relevé de vos taxes municipales et scolaires. Vos factures de travaux. Le relevé de vos réclamations d’assurance. Ce qui figure à votre dossier d’urbanisme.
Et s’il s’agit d’une copropriété, la déclaration de copropriété, les états financiers du syndicat, les procès-verbaux des dernières assemblées, l’état du fonds de prévoyance.
Réunissez-les avant la première visite. Un document manquant se remplace en semaines, pas en jours.
Où votre annonce apparaît, et où elle n’apparaît pas
La diffusion est la partie la plus visible du travail, et c’est là que l’écart est le plus concret.
Quand vous vendez seul, votre annonce vit là où vous la mettez. Les plateformes de vente par le propriétaire, les groupes de quartier, les réseaux sociaux, votre pancarte. Ça rejoint du monde, et il ne faut pas le minimiser.
Ce qui n’arrive pas, c’est la diffusion entre agences. Le système d’inscriptions des titulaires de permis est ce que les courtiers d’acheteurs consultent chaque matin pour leurs clients. Une propriété qui n’y figure pas n’est pas devant eux.
Une bonne partie des acheteurs travaille avec un courtier, et ce courtier magasine dans ce système-là. Vous ne perdez pas ces acheteurs, mais ils doivent vous trouver autrement, et par eux-mêmes.
Certaines formules permettent une inscription au système sans mandat complet. Ça existe, et ça se discute.
Les visites : qui entre chez vous
Les visites sont la partie que les vendeurs sous-estiment le plus, et ce n’est pas une question d’effort.
Quand vous vendez seul, les gens qui entrent chez vous entrent sur votre invitation, sans intermédiaire. Vous ne savez pas s’ils ont une préapprobation hypothécaire. Vous ne savez pas s’ils magasinent sérieusement ou s’ils regardent. Et vous êtes chez vous pendant qu’ils regardent.
Il y a votre temps. Beaucoup de visites ne mènent nulle part, et chacune demande une préparation et une présence.
Et il y a la négociation. Il est difficile d’entendre une critique de sa propre maison sans réagir. Un intermédiaire absorbe ça ; quand vous vendez seul, la remarque vous arrive directement, dans votre salon.
À tout vendeur qui reçoit lui-même : notez qui entre chez vous, et quand. Un carnet suffit, et il vous servira si la mémoire de quelqu’un flanche.
Comment qualifier quelqu’un avant de le laisser entrer
L’appel qui précède la visite fait le tri, et trois questions suffisent. Elles ne sont ni indiscrètes ni impolies : tous les courtiers les posent.
Première : avez-vous une préapprobation hypothécaire, ou payez-vous comptant ? Ce n’est pas une question de montant, c’est une question de sérieux.
Deuxième : est-ce que vous avez une propriété à vendre d’abord ? La réponse change la structure de l’offre qui viendra, s’il y en a une.
Troisième : dans quel délai cherchez-vous à acheter ? Quelqu’un qui déménage dans trois mois et quelqu’un qui regarde pour l’an prochain ne visitent pas pour la même raison.
Notez les réponses avec le nom et le numéro.
Et une précaution qui n’a rien à voir avec la vente : ne recevez jamais seul. Demandez à quelqu’un d’être là.
L’offre d’achat et ses conditions
Dans une offre d’achat, le montant attire l’œil d’abord, et c’est rarement ce qui décide de l’issue.
Ce qui décide, ce sont les conditions et les dates. Une offre conditionnelle à l’obtention d’un financement. Une offre conditionnelle à une inspection. Une offre conditionnelle à la vente de la propriété de l’acheteur. Chacune a son délai, et chaque délai a une conséquence si personne ne le suit.
Une offre plus élevée avec trois conditions et des délais longs n’est pas nécessairement meilleure qu’une offre plus basse et ferme. Comparer deux offres, c’est comparer des structures, pas des montants.
Un point à savoir aussi. Les formulaires de l’Organisme sont réservés aux titulaires de permis. Quand vous vendez seul, la promesse d’achat prend une autre forme, et c’est le genre de document qu’on fait rédiger ou relire par un notaire avant de le signer.
Sur la portée de chaque clause, la personne à consulter est un notaire.
Le financement de l’acheteur, la partie qu’on ne voit pas venir
Ce qui surprend le plus de vendeurs, ce n’est pas la négociation. C’est ce qui se passe après.
Une promesse d’achat acceptée n’est pas une vente. Entre l’acceptation et l’acte chez le notaire, il y a le financement de l’acheteur, et il y a l’évaluation que son prêteur peut exiger.
Si cette évaluation arrive sous le prix convenu, le prêteur ne prête pas sur la différence. L’acheteur doit alors combler l’écart avec sa mise de fonds, renégocier, ou se retirer si sa condition le permet.
Ce n’est pas rare, et c’est là que les transactions se défont. Quand vous vendez seul, personne ne suit ce dossier-là pour vous. Vous découvrez le problème quand il vous est annoncé.
Demandez à voir la préapprobation avant d’accepter, et pas seulement à en entendre parler.
Pour le volet hypothécaire, la bonne personne est un courtier hypothécaire ou le prêteur lui-même.
Le suivi des dates jusqu’à l’acte notarié
Le suivi est la partie la moins visible, et celle qui demande le plus de constance.
Entre une promesse acceptée et la signature chez le notaire, il y a une série de dates. La date de l’inspection. La date de sa levée. La date limite du financement. La date de la remise des documents au notaire. La date de l’acte. Et la date de la prise de possession.
Chacune appartient à quelqu’un — parfois à l’acheteur, parfois à vous, parfois à un tiers. Et chacune a une conséquence si elle passe sans que rien ne se produise.
Quand un courtier est au dossier, c’est lui qui suit ce calendrier-là et qui relance. Quand vous vendez seul, c’est vous.
Une feuille, une date par ligne, qui en est responsable, et un rappel dans votre téléphone trois jours avant chacune.
Ce n’est pas compliqué. C’est seulement à faire, chaque semaine, jusqu’à la fin.
Vendre seul, c’est faire soi-même ce travail-là, du premier document jusqu’à la dernière date. Certains le font très bien.
L’étape d’avant est la même dans les deux cas : savoir ce que vaut votre propriété. Je produis un rapport de valeur — les ventes comparables de votre secteur, les caractéristiques qui jouent, et ce que j’en tire. Il ne vous engage à rien, et le lien est sous la vidéo.
Si vous êtes déjà lié par un contrat de courtage avec un autre courtier, cette invitation ne s’adresse pas à vous.
Ernso Cléus, courtier immobilier résidentiel et commercial, RE/MAX Crystal. Votre courtier qui connaît les bâtiments.
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Ernso Cléus, courtier immobilier résidentiel et commercial — RE/MAX Crystal. Votre courtier qui connaît les bâtiments.
