Cuando una casa no está conectada al acueducto municipal, el análisis del agua no es una formalidad. Responde a dos preguntas distintas — ¿el agua es de buena calidad?, ¿el pozo da suficiente? — y depende de tres cosas: una condición bien redactada en la promesa de compra, un plazo realista y un expediente completo.
Pozo artesiano, pozo de superficie, punta filtrante, captación de manantial, toma de agua en un lago: en una parte del territorio de Mirabel, de los Laurentides y de Lanaudière, es la realidad de muchas casas. Así se desarrolla el análisis del agua cuando se compra una de estas propiedades, y así se prepara cuando se vende.
Dos análisis, dos preguntas
Se habla del «análisis del agua» en singular, pero son dos verificaciones distintas, y no responden a la misma pregunta.
- El análisis de calidad verifica, entre otras cosas, las características físicas, químicas y bacteriológicas del agua. Se hace sobre una muestra, analizada por un laboratorio acreditado.
- La prueba de cantidad busca determinar si el pozo puede suministrar suficiente agua para las necesidades de la propiedad. Se hace en el lugar, por una empresa especializada.
Un agua de buena calidad en un pozo que no alcanza para una familia de cinco es una respuesta incompleta. Lo contrario también. Según la propiedad, puede hacer falta uno, el otro o los dos.
Lo que el Gobierno de Quebec recomienda analizar
Un agua clara, sin olor y de buen sabor no es por eso un agua analizada. La ficha L’eau de mon puits (en francés) del Ministerio de Medio Ambiente recomienda al propietario de un pozo analizar:
- los microorganismos (E. coli o enterococos) al menos dos veces al año, en primavera y en otoño;
- el manganeso y el arsénico al menos una vez durante el período de uso del pozo;
- los nitratos y nitritos cada primavera y cada otoño, en zona agrícola o en un sector donde las instalaciones sépticas son individuales.
El análisis lo hace un laboratorio acreditado por el Ministerio, para el campo de análisis correcto. El laboratorio proporciona los envases y las instrucciones de muestreo. La lista de laboratorios acreditados, clasificados por región, la publica el Centre d’expertise en analyse environnementale du Québec.
Usted compra: la condición en la promesa de compra
El corredor que representa al comprador debe recomendarle que la promesa de compra quede condicionada a un análisis del agua. El formulario previsto para ello es el Annexe – Eau potable et installations septiques de la OACIQ (anexo sobre agua potable e instalaciones sépticas). La decisión de incluir la condición pertenece al comprador; la recomendación se hace por escrito y se conserva en el expediente.
Tres puntos marcan la diferencia entre una condición que protege y una que solo lo aparenta.
- Las cláusulas correctas, las casillas correctas. Calidad, cantidad o ambas: lo que no está marcado no está cubierto.
- Un plazo realista. Debe cubrir el pedido del kit, la toma de muestra, el transporte, el análisis por el laboratorio y la recepción del informe. El laboratorio puede indicar sus plazos antes de fijar la fecha — es la pregunta que hay que hacerle antes de firmar, no después.
- El análisis previsto en el contrato. Un análisis antiguo entregado por el vendedor es un documento útil, pero no reemplaza automáticamente el análisis previsto en la promesa de compra. El análisis se hace conforme a la condición inscrita.
Si el resultado indica que el agua no es apta para el consumo, el aviso al vendedor y la copia del resultado se envían por escrito, dentro del plazo y según las modalidades previstas en el formulario. Una llamada telefónica no es un aviso.
La toma de muestra: la hace el comprador
La muestra la toman los compradores, siguiendo al pie de la letra las instrucciones del laboratorio. El corredor acompaña y facilita — no toma la muestra en lugar de los compradores, y sobre todo no en su ausencia.
Cuatro reflejos que tener:
- seguir rigurosamente las instrucciones del laboratorio;
- identificar correctamente la muestra;
- respetar las condiciones de conservación y el plazo de entrega;
- conservar una prueba de la toma y de la entrega de la muestra.
En RE/MAX Crystal, hay kits de muestreo disponibles en nuestras sucursales. Una vez que los compradores han tomado la muestra, el kit puede devolverse allí: la sucursal sirve entonces de punto de entrega para que el laboratorio lo recoja, y yo mismo coordino esa recogida con el laboratorio.
Usted vende: la pregunta D9.9 de la declaración del vendedor
El formulario obligatorio Declaraciones del vendedor sobre el inmueble hace la pregunta directamente, en la sección D9.9 (traducción nuestra):
«¿El inmueble se abastece de agua por una fuente distinta de los servicios de acueducto municipal?»
Si responde que sí, siguen cuatro subpreguntas: la fuente (pozo artesiano, pozo tubular, pozo de superficie, punta filtrante, captación de manantial u otra), si el agua es potable, si tiene documentos que acrediten la calidad y la cantidad del agua, y si ha habido alguna vez problemas de calidad o de cantidad.
La tercera se prepara antes de la puesta en venta, no durante. Reúna lo que tenga:
- el informe de perforación del pozo;
- los análisis de agua anteriores;
- todo acuerdo relativo a una red privada o a una servidumbre de toma de agua;
- las facturas de mantenimiento, tratamiento o corrección;
- todo documento que mencione un problema declarado o corregido.
Y si no tiene ningún análisis reciente, es el momento de verificar: el comprador hará su propio análisis de todos modos, pero usted habrá tenido tiempo de conocer la respuesta antes que él. Es el mismo razonamiento que para el resto del edificio — saber temprano, mientras todavía queda tiempo por delante.
¿Un resultado difícil de leer? No lo interprete usted mismo
Un informe de laboratorio contiene parámetros, unidades y umbrales. Cuando un resultado es ambiguo, ni el vendedor, ni el comprador, ni el corredor deberían resolverlo a simple vista. Quien responde es el laboratorio que hizo el análisis, o un especialista en tratamiento de agua potable doméstica. La recomendación de consultarlo se hace por escrito, y se conserva.
Lo que debilita un expediente
- un plazo demasiado corto para la toma de muestra, el análisis y el informe;
- una casilla sin marcar en el anexo;
- una muestra tomada por el corredor sin la presencia de los compradores;
- un seguimiento hecho de palabra en lugar de por escrito;
- un informe conservado sin prueba de su envío.
La buena práctica cabe en cinco verbos: recomendar, acompañar, documentar, seguir los plazos, conservar las pruebas. En el expediente: la recomendación hecha al cliente, el anexo firmado, la prueba del pedido del análisis, el informe del laboratorio, las comunicaciones y todo aviso enviado.
Preguntas frecuentes
¿Vende una propiedad con pozo?
Produzco un informe de valor para su propiedad — ventas comparables de su sector, características que cuentan, opinión de valor — y también propongo un plan de comercialización que tiene en cuenta lo que el comprador va a pedir, análisis del agua incluido.
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Fuentes: Ministerio de Medio Ambiente de Quebec, «L’eau de mon puits» · formulario obligatorio de la OACIQ «Déclarations du vendeur sur l’immeuble», sección D9.9.
Ernso Cléus, corredor inmobiliario residencial y comercial — RE/MAX Crystal. Su corredor que conoce los edificios.
