Acerca de este video. La persona en pantalla es un avatar generado por inteligencia artificial a mi imagen. La voz es la mía, clonada a partir de grabaciones de mi propia voz, y el montaje ajusta el sonido. La imagen y la voz pueden por tanto diferir de mi apariencia y mi dicción reales. El texto lo escribo y lo apruebo yo, y respondo enteramente por él. Este procedimiento me permite publicar con regularidad; no cambia nada de lo que se dice.
Hola. Quince elementos aparecen a menudo en los informes de inspección pre-compra. No en todos — de un informe a otro, nunca es igual. Depende de la casa, del inspector, y de lo que estaba accesible ese día.
La pregunta, tal como se hace: «¿qué debo verificar antes de vender mi casa?»
Las fisuras en los muros de cimentación
Si hay una fisura en su cimentación, esto es exactamente lo que hay que hacer y, sobre todo, a quién llamar.
Primer elemento de la lista: las fisuras en los muros de cimentación. Dentro del sótano, y por fuera, en la parte del hormigón que sobresale del suelo.
Miramos tres cosas. La dirección de la fisura. Su ancho. Y si los dos lados se han quedado en el mismo plano.
Una fisura sin reparar puede dejar entrar el agua. Es todo lo que puedo decir. La causa de una fisura, su ancho aceptable, lo que indica sobre la estructura: eso lo evalúa un ingeniero estructural. Y cuidado con una confusión frecuente: evaluar una fisura y reparar una fisura no son el mismo oficio. La reparación la hace un contratista especializado en reparación de fisuras, que no es necesariamente un ingeniero. Yo constato que está ahí, y le digo a quién mostrársela.
Un consejo práctico. Fotografíela con una moneda al lado, para la escala. Anote la fecha al dorso. El ingeniero se lo agradecerá.
Las fisuras de la losa y las señales de movimiento en otras partes de la casa
¿Su sótano está terminado? Entonces la losa de hormigón solo es visible en algunos lugares. Estos son.
Segundo elemento: las fisuras en la losa de hormigón del sótano. El piso esta vez, no los muros.
Una losa suele estar recubierta. Alfombra, piso flotante, cerámica. Si su sótano está terminado, no la ve. Entonces mire donde sigue visible: el cuarto mecánico, el espacio de almacenamiento, debajo de la escalera, detrás del calentador.
En un revestimiento de piso de sótano, se anota una decoloración, un abombamiento, o un olor. Son observaciones. Lo que indican lo dice un ingeniero estructural.
Como para los muros, la evaluación de una fisura de losa corresponde a un ingeniero estructural. Lo que usted puede hacer es saber que existe antes de que otra persona la encuentre.
Y mire más allá del hormigón. Una puerta interior que roza cuando antes cerraba bien, un piso que se inclina, una fisura escalonada en un muro de yeso sobre una abertura: son observaciones que se anotan, con la fecha. No son veredictos, y no le corresponde a usted sacar una conclusión.
La estructura visible: vigas, columnas, viguetas
Si alguien terminó su sótano antes que usted, hay tres cosas que ir a ver en el techo.
Cuarto elemento: la estructura visible. Las vigas, las columnas y las viguetas que se ven en un sótano sin terminar o en un espacio sanitario.
Tres cosas que mirar. ¿La madera está descolorida o esponjosa al tacto, en particular donde toca el hormigón? ¿Una columna está ajustada con calzas de madera apiladas? Y tercero: ¿una vigueta ha sido perforada, entallada o cortada para dejar pasar un tubo o un conducto?
Esta última es frecuente en los sótanos terminados después. Una modificación hecha a la estructura puede haberse hecho según las reglas, o no. Eso se verifica. Y lo verifica un ingeniero estructural.
Si su sótano fue terminado por un propietario anterior, es un lugar que mirar antes de poner en venta.
Rastros de infiltración, eflorescencia, moho y olor persistente
El depósito blanco y polvoriento en el hormigón de su sótano tiene un nombre. Y no soy yo quien puede decirle de dónde viene.
Quinto elemento: los rastros de infiltración y la eflorescencia. Dos constataciones visuales, en el hormigón del sótano.
Los rastros de infiltración son aureolas en el hormigón. Una decoloración en forma de ola en la parte baja del muro. Una mancha que se detiene en una línea nítida. El fondo de una caja de cartón almacenada que se ha deformado.
La eflorescencia es el depósito blanquecino y polvoriento que aparece en el hormigón. Se quita frotando con el dedo.
Esos dos son síntomas. Y es importante, porque el drenaje perimetral, en cambio, no se ve. Está enterrado. Nadie lo ve sin excavar o sin cámara. Lo que vemos son sus síntomas.
La persona que puede relacionar un síntoma con su causa es un ingeniero. No yo.
Añada lo que se ve y lo que se huele: una mancha oscura que se extiende sobre un acabado, una aureola en la parte baja de un muro, y el olor a sótano que no se va con la ventilación. El olor se anota como lo demás — y un visitante lo sentirá, aunque usted ya no lo sienta.
El techo y el ático
Abra su canaleta y mire el fondo. Lo que encuentre ahí le habla de su techo.
Séptimo elemento: el techo, y el ático.
El techo se mira desde abajo, desde el suelo, con binoculares si tiene. Tejas levantadas, rajadas, faltantes. Y una señal que se ve desde el suelo: gránulos — la gravilla que recubre las tejas asfálticas — en el fondo de las canaletas o al pie de los bajantes.
El ático se mira desde la trampilla, sin entrar, con una linterna. Dos cosas. Manchas oscuras en la madera de la parte inferior del techo o en las cerchas. Escarcha o gotitas en los clavos y en la madera, en invierno. No se circula por un ático: el resto lo mira la persona equipada para hacerlo.
Atención, son dos oficios diferentes. Las manchas en la madera y el estado de las tejas: es un techador. La escarcha y la condensación: es un contratista en ventilación.
Y no le voy a decir cuántos años le quedan a su techo. Nadie serio se lo dirá a partir de una foto.
El panel eléctrico, la marca, y el cableado
Vaya a leer el nombre escrito en la puerta de su panel eléctrico. Hay dos nombres precisos que anotar, sin abrir nada.
Octavo elemento: el panel eléctrico. Esto es lo que se anota a simple vista, sin abrir nada y sin tocar nada.
Cuatro constataciones visuales. Sin abrir nada, y sin tocar nada.
Uno. ¿Es un panel de fusibles — fusibles redondos que se enroscan — en lugar de disyuntores? Dos. ¿Cuál es la acometida eléctrica? Está indicada en el panel. Sesenta amperios, cien amperios, doscientos amperios. Tres. La marca, escrita en la puerta. Federal Pacific Stab-Lok. Sylvania Zinsco. Esos dos nombres, anótelos si los ve.
Cuatro, y está ligado al año de construcción. Entre 1965 y 1978, una parte de las casas se cablearon en aluminio en los circuitos de tomas y de iluminación. Cuidado con la confusión más frecuente: la acometida en aluminio es normal, se encuentra en todas partes, no es de eso de lo que hablamos. Hablamos de los circuitos interiores.
Por qué le concierne a un vendedor: las preguntas de seguro y de financiamiento se hacen directamente a su aseguradora y a su institución financiera. Yo anoto lo que está escrito en la puerta del panel.
La persona que responde a esta pregunta es un maestro electricista miembro de la CMEQ.
Plomería visible y contaminantes de época
¿Su casa data de los años setenta u ochenta? Hay cuatro cosas que no se ven a simple vista.
Último bloque de la lista: la plomería visible, y los contaminantes ligados a la época de construcción.
En la plomería, miramos lo que es visible en el sótano y debajo de los fregaderos. Un tubo gris, flexible, de plástico, con conectores: es polibutileno. Recuerde la palabra. Un tubo gris mate, de aspecto más blando que el cobre. No lo raspe. Anótelo, fotografíelo, y muestre la foto a un plomero. Una corrosión verde o blanca alrededor de un conector. Un rastro de humedad bajo una junta.
Ahora, los contaminantes. Si su casa fue construida entre 1975 y 1990, hay verificaciones que se hacen en laboratorio. La pirita. El ocre férrico. El asbesto. La vermiculita en un ático.
Y aquí, la regla es simple: no se ve. Se analiza. Un laboratorio acreditado toma la muestra y le entrega un resultado. Nadie puede decírselo a simple vista. Ni yo, ni un inspector, ni un contratista.
Para la plomería visible, es un plomero. Para lo demás, es un laboratorio acreditado.
A quién llamar, y para qué
Yo no hago la inspección. Mi papel es saber dónde mirar y a quién llamar.
- Ingeniero estructural
- Especialista en descontaminación
- Techador
- Contratista en ventilación
- Maestro electricista (CMEQ)
- Plomero
- Laboratorio acreditado
Preguntas frecuentes
Reciba un informe de valor para su propiedad, y un plan de comercialización
Reciba un informe de valor para su propiedad, y un plan de comercialización — comparables, características, opinión de valor
Transcripción completa del video
Transcripción íntegra del video de arriba, traducida del francés. Publicada el 1 de septiembre de 2026.
Hola. Quince elementos aparecen a menudo en los informes de inspección pre-compra. No en todos — de un informe a otro, nunca es igual. Depende de la casa, del inspector, y de lo que estaba accesible ese día.
Me llamo Ernso Cléus. Soy corredor inmobiliario residencial y comercial en RE/MAX Crystal. Antes de ser corredor, obtuve un diploma en técnica de inspección de edificios. Desde 2019, he entrado en cientos de casas con una linterna.
Pero son los que aparecen con más frecuencia. Y si piensa poner la suya en venta este año, puede mirarlos usted mismo. Antes que el inspector del comprador.
Una cosa antes de empezar: no es un ejercicio de veredicto, es un ejercicio de calendario. El objetivo no es concluir nada — el objetivo es saber temprano, mientras todavía queda tiempo por delante.
No le voy a decir lo que vale, ni lo que cuesta, ni si es grave. Le voy a decir qué mirar, y a quién hacerle la pregunta.
Las fisuras en los muros de cimentación
Primer elemento de la lista: las fisuras en los muros de cimentación. Dentro del sótano, y por fuera, en la parte del hormigón que sobresale del suelo.
Miramos tres cosas. La dirección de la fisura. Su ancho. Y si los dos lados se han quedado en el mismo plano.
Una fisura sin reparar puede dejar entrar el agua. Es todo lo que puedo decir. La causa de una fisura, su ancho aceptable, lo que indica sobre la estructura: eso lo evalúa un ingeniero estructural. Y cuidado con una confusión frecuente: evaluar una fisura y reparar una fisura no son el mismo oficio. La reparación la hace un contratista especializado en reparación de fisuras, que no es necesariamente un ingeniero. Yo constato que está ahí, y le digo a quién mostrársela.
Un consejo práctico. Fotografíela con una moneda al lado, para la escala. Anote la fecha al dorso. El ingeniero se lo agradecerá.
Las fisuras de la losa y las señales de movimiento en otras partes
Segundo elemento: las fisuras en la losa de hormigón del sótano. El piso esta vez, no los muros.
Una losa suele estar recubierta. Alfombra, piso flotante, cerámica. Si su sótano está terminado, no la ve. Entonces mire donde sigue visible: el cuarto mecánico, el espacio de almacenamiento, debajo de la escalera, detrás del calentador.
En un revestimiento de piso de sótano, se anota una decoloración, un abombamiento, o un olor. Son observaciones. Lo que indican lo dice un ingeniero estructural.
Como para los muros, la evaluación de una fisura de losa corresponde a un ingeniero estructural. Lo que usted puede hacer es saber que existe antes de que otra persona la encuentre.
Y mire más allá del hormigón. Una puerta interior que roza cuando antes cerraba bien, un piso que se inclina, una fisura escalonada en un muro de yeso sobre una abertura: son observaciones que se anotan, con la fecha. No son veredictos, y no le corresponde a usted sacar una conclusión.
La estructura visible: vigas, columnas, viguetas
Cuarto elemento: la estructura visible. Las vigas, las columnas y las viguetas que se ven en un sótano sin terminar o en un espacio sanitario.
Tres cosas que mirar. ¿La madera está descolorida o esponjosa al tacto, en particular donde toca el hormigón? ¿Una columna está ajustada con calzas de madera apiladas? Y tercero: ¿una vigueta ha sido perforada, entallada o cortada para dejar pasar un tubo o un conducto?
Esta última es frecuente en los sótanos terminados después. Una modificación hecha a la estructura puede haberse hecho según las reglas, o no. Eso se verifica. Y lo verifica un ingeniero estructural.
Si su sótano fue terminado por un propietario anterior, es un lugar que mirar antes de poner en venta.
Rastros de infiltración, eflorescencia, moho y olor
Quinto elemento: los rastros de infiltración y la eflorescencia. Dos constataciones visuales, en el hormigón del sótano.
Los rastros de infiltración son aureolas en el hormigón. Una decoloración en forma de ola en la parte baja del muro. Una mancha que se detiene en una línea nítida. El fondo de una caja de cartón almacenada que se ha deformado.
La eflorescencia es el depósito blanquecino y polvoriento que aparece en el hormigón. Se quita frotando con el dedo.
Esos dos son síntomas. Y es importante, porque el drenaje perimetral, en cambio, no se ve. Está enterrado. Nadie lo ve sin excavar o sin cámara. Lo que vemos son sus síntomas.
La persona que puede relacionar un síntoma con su causa es un ingeniero. No yo.
Añada lo que se ve y lo que se huele: una mancha oscura que se extiende sobre un acabado, una aureola en la parte baja de un muro, y el olor a sótano que no se va con la ventilación. El olor se anota como lo demás — y un visitante lo sentirá, aunque usted ya no lo sienta.
El techo y el ático
Séptimo elemento: el techo, y el ático.
El techo se mira desde abajo, desde el suelo, con binoculares si tiene. Tejas levantadas, rajadas, faltantes. Y una señal que se ve desde el suelo: gránulos — la gravilla que recubre las tejas asfálticas — en el fondo de las canaletas o al pie de los bajantes.
El ático se mira desde la trampilla, sin entrar, con una linterna. Dos cosas. Manchas oscuras en la madera de la parte inferior del techo o en las cerchas. Escarcha o gotitas en los clavos y en la madera, en invierno. No se circula por un ático: el resto lo mira la persona equipada para hacerlo.
Atención, son dos oficios diferentes. Las manchas en la madera y el estado de las tejas: es un techador. La escarcha y la condensación: es un contratista en ventilación.
Y no le voy a decir cuántos años le quedan a su techo. Nadie serio se lo dirá a partir de una foto.
El panel eléctrico, la marca, y el cableado
Octavo elemento: el panel eléctrico. Esto es lo que se anota a simple vista, sin abrir nada y sin tocar nada.
Cuatro constataciones visuales. Sin abrir nada, y sin tocar nada.
Uno. ¿Es un panel de fusibles — fusibles redondos que se enroscan — en lugar de disyuntores? Dos. ¿Cuál es la acometida eléctrica? Está indicada en el panel. Sesenta amperios, cien amperios, doscientos amperios. Tres. La marca, escrita en la puerta. Federal Pacific Stab-Lok. Sylvania Zinsco. Esos dos nombres, anótelos si los ve.
Cuatro, y está ligado al año de construcción. Entre 1965 y 1978, una parte de las casas se cablearon en aluminio en los circuitos de tomas y de iluminación. Cuidado con la confusión más frecuente: la acometida en aluminio es normal, se encuentra en todas partes, no es de eso de lo que hablamos. Hablamos de los circuitos interiores.
Por qué le concierne a un vendedor: las preguntas de seguro y de financiamiento se hacen directamente a su aseguradora y a su institución financiera. Yo anoto lo que está escrito en la puerta del panel.
La persona que responde a esta pregunta es un maestro electricista miembro de la CMEQ.
Plomería visible y contaminantes de época
Último bloque de la lista: la plomería visible, y los contaminantes ligados a la época de construcción.
En la plomería, miramos lo que es visible en el sótano y debajo de los fregaderos. Un tubo gris, flexible, de plástico, con conectores: es polibutileno. Recuerde la palabra. Un tubo gris mate, de aspecto más blando que el cobre. No lo raspe. Anótelo, fotografíelo, y muestre la foto a un plomero. Una corrosión verde o blanca alrededor de un conector. Un rastro de humedad bajo una junta.
Ahora, los contaminantes. Si su casa fue construida entre 1975 y 1990, hay verificaciones que se hacen en laboratorio. La pirita. El ocre férrico. El asbesto. La vermiculita en un ático.
Y aquí, la regla es simple: no se ve. Se analiza. Un laboratorio acreditado toma la muestra y le entrega un resultado. Nadie puede decírselo a simple vista. Ni yo, ni un inspector, ni un contratista.
Para la plomería visible, es un plomero. Para lo demás, es un laboratorio acreditado.
Esos son los quince elementos que aparecen con más frecuencia en los informes de inspección pre-compra. Fisuras de cimentación, fisuras de losa, señales de movimiento, estructura visible. Rastros de infiltración, eflorescencia, moho. Techo, ático, ventilación. Panel, marca del panel, cableado. Plomería, contaminantes.
Mírelos en su casa, desde el suelo y desde la trampilla. Sin abrir nada, sin destornillar nada, sin subirse al techo y sin circular por el ático. Anote lo que ve, y la fecha. Para todo lo que no sabe interpretar, hay alguien cuyo oficio es ese — y le he dicho cuál para cada uno.
Ahora, el paso anterior. Antes de hacer verificar lo que sea, la primera pregunta de un vendedor es el valor de su propiedad.
Yo produzco un informe de valor. Y también propongo un plan de comercialización para su propiedad. Las ventas comparables de su sector, las características que cuentan, y una opinión de valor. Una opinión de valor es un acto de corretaje, y es exactamente lo que mi licencia me permite hacer. El informe viene con una conversación, no con una promesa. Solicítelo en los enlaces debajo del video.
Y si ya está vinculado por un contrato de corretaje con otro corredor, esta invitación no va dirigida a usted.
Una precisión para terminar. No emito veredictos sobre un edificio, no cotizo trabajos, y no actúo como inspector en ninguna transacción inmobiliaria. Constato, y le digo a qué experto llamar. Es diferente, y es importante.
Ernso Cléus, corredor inmobiliario residencial y comercial, RE/MAX Crystal. Su corredor que conoce los edificios.
Lea también: vender su casa con un corredor · todos los consejos para vendedores · contactarme
Ernso Cléus, corredor inmobiliario residencial y comercial — RE/MAX Crystal. Su corredor que conoce los edificios.
