Fisura en la cimentación: lo que se observa y quién responde a qué

Acerca de este video. La persona en pantalla es un avatar generado por inteligencia artificial a mi imagen. La voz es la mía, clonada a partir de grabaciones de mi propia voz, y el montaje ajusta el sonido. La imagen y la voz pueden por tanto diferir de mi apariencia y mi dicción reales. El texto lo escribo y lo apruebo yo, y respondo enteramente por él. Este procedimiento me permite publicar con regularidad; no cambia nada de lo que se dice.

Hola. Hay una fisura en su sótano. Quiere saber lo que significa, y lleva veinte minutos buscando en Internet.

La pregunta, tal como se hace: «¿cómo saber si una fisura en la cimentación es importante?»

Lo que se observa en una fisura

Tome una linterna y una regla. Hay cuatro cosas que anotar en una fisura de cimentación.

Esto es lo que se observa en una fisura de cimentación, concretamente, con una linterna.

Cuatro cosas se anotan a simple vista. Uno: la dirección. Vertical, diagonal, horizontal, escalonada en un muro de bloques. Se anota. No se interpreta.

Dos: el ancho. Se mide. Una moneda colocada al lado da la escala en una foto. Una regla graduada lo hace mejor.

Tres: si los dos lados de la fisura se han quedado en el mismo plano, o si un lado está desfasado respecto al otro. Se siente pasando el dedo de un lado a otro.

Cuatro: la longitud, y hasta dónde llega el trazo.

Estas cuatro observaciones, puede hacerlas usted mismo esta noche. Lo que yo no puedo hacer, y usted tampoco, es sacar una conclusión. Una dirección no dice nada por sí sola. Un ancho tampoco. La evaluación le corresponde a un ingeniero estructural.

Vista una vez, o seguida en el tiempo

Una foto de su fisura muestra un estado. No dice si se mueve. Así se puede saber.

Hay una diferencia entre una fisura que se vio una vez y una fisura que se siguió en el tiempo. Es una información que un propietario puede producir por sí mismo, y que nadie más producirá en su lugar.

Una foto tomada hoy muestra un estado. No dice si ese estado cambia.

Existen dos métodos sencillos. El primero: fotos fechadas. Siempre el mismo encuadre, siempre con una regla o una moneda en la imagen, una vez por temporada. Escriba la fecha en el nombre del archivo.

El segundo no se coloca uno mismo: el testigo. Una pequeña placa de yeso atravesando la fisura, o una laminilla de vidrio pegada a cada lado, con una fecha escrita. Se le pide al ingeniero estructural, que decide si instala uno y dónde. No se añade nada ni se sella nada en una fisura antes de tener su opinión escrita.

No le diré lo que significa si un testigo cambia, ni si no cambia. No me corresponde decirlo. Pero un ingeniero estructural que recibe una serie de observaciones fechadas trabaja con algo más que una sola visita.

Fotografiar y fechar: documentar una fisura para el experto

Una foto de una fisura sin escala y sin fecha no le sirve a nadie. Así se hace.

Un ingeniero que llega ante una fisura sin historial trabaja con mucho menos.

Esto es lo que cualquier propietario puede hacer.

Fotografiar. De frente, a la altura de la fisura, con una iluminación pareja. Luego una segunda foto, más amplia, que muestre dónde se encuentra en el muro. Una foto cerrada por sí sola no dice dónde se está.

Dar una escala. Una moneda, una cinta métrica, un lápiz colocado al lado. Sin referencia, nadie puede leer una dimensión en una foto.

Fechar. Cada foto, con el día. Su teléfono ya lo hace, pero escríbalo también en un archivo aparte.

Repetir. La misma foto, tomada desde el mismo lugar, con unos meses de intervalo. Lo que tiene valor es la comparación, no la imagen sola.

Y anote el contexto: lluvias fuertes, un deshielo, obras de excavación en la calle.

Lo que usted produce ahí no es la constatación de un experto. Es material para quien la hará.

El interior, el exterior, y lo que está enterrado

Hay una cara de una cimentación que casi nadie mira. Está afuera, detrás de los cedros.

Una fisura de cimentación tiene dos caras, y a menudo se olvida la segunda.

Adentro, se mira el muro de hormigón del sótano donde está desnudo. Detrás del calentador, en el cuarto mecánico, debajo de la escalera, en el almacenamiento. Si su sótano está terminado, gran parte del muro ya no es visible. Es un hecho, no un reproche.

Afuera, se mira la parte del hormigón que sobresale del suelo. Dé la vuelta completa a la casa. Mire detrás de los cedros, detrás del contenedor de reciclaje, debajo de la parte baja del revestimiento.

Y está la parte enterrada. Esa nadie la ve. Ni usted, ni yo, ni un inspector. Habría que excavar.

Cuando un trazo aparece en el mismo lugar a ambos lados de un muro, anótelo tal cual. El ingeniero estructural verá qué hacer con ello. Fotografíe las dos caras.

Lo que significa lo dice un ingeniero estructural. Usted documenta.

El garaje y la entrada no son la cimentación

La fisura en la losa de su garaje y la de su cimentación no son la misma línea en el expediente.

Hay una confusión que veo a menudo. La losa del garaje, la entrada y la escalera exterior no son la cimentación de la casa.

Una losa de garaje descansa sobre el suelo. Una entrada de hormigón vaciado también, en muchos casos. Son obras distintas del muro de cimentación que sostiene la casa.

Entonces, cuando documente, sea preciso sobre el lugar. Escriba «muro de cimentación, lado norte, sótano». Escriba «losa del garaje, cerca de la puerta». No es la misma línea en un expediente, y no es la misma línea en una declaración.

Lo inverso también es cierto. Cuando el garaje está adosado y comparte un muro con la casa, la distinción requiere un ojo experto. Ese ojo es el de un ingeniero estructural.

Usted haga tres cosas. Fotografíe. Nombre el lugar exacto. Feche. Lo demás le corresponde al experto.

La opinión escrita del ingeniero estructural

La opinión de un ingeniero estructural es un escrito fechado y firmado. Esto es lo que contiene ese documento.

La opinión escrita de un ingeniero estructural. Esto es lo que ese documento cambia, concretamente.

Un ingeniero estructural es un profesional regulado por un colegio profesional. Compromete su responsabilidad cuando firma. Ni yo, ni un inspector de edificios, ni un contratista producimos ese documento en su lugar.

Lo que usted recibe es un escrito fechado. Observaciones, una posición, y a veces recomendaciones. Usted es libre de hacer lo que quiera con él después.

Sin ese documento, la conversación gira en torno a impresiones. Con él, gira en torno a un escrito fechado y firmado por un profesional regulado por un colegio.

Y está el calendario. A un ingeniero se le pide cita. El informe llega después de la visita. Ese plazo existe, esté usted vendiendo o no.

A quién llamar, y para qué

Yo no hago la inspección. Mi papel es saber dónde mirar y a quién llamar.

• Ingeniero estructural
• Contratista especializado

Preguntas frecuentes

Reciba un informe de valor para su propiedad, y un plan de comercialización

Reciba un informe de valor para su propiedad, y un plan de comercialización — comparables, características, opinión de valor

Transcripción completa del video

Transcripción íntegra del video de arriba, traducida del francés. Publicada el 28 de octubre de 2026.

Hola. Hay una fisura en su sótano. Quiere saber lo que significa, y lleva veinte minutos buscando en Internet.

Me llamo Ernso Cléus. Soy corredor inmobiliario residencial y comercial en RE/MAX Crystal. Antes de ser corredor, obtuve un diploma en técnica de inspección de edificios. He entrado en cientos de sótanos con una linterna.

Le digo de inmediato lo que este video no hará. No le voy a decir si su fisura es grave. Nadie puede decirlo antes de que un ingeniero estructural la haya mirado.

Lo que sí hará es mostrarle lo que se observa, cómo documentarlo, y quién responde a qué.

Lo que todo esto cambia cuando llega el momento de vender es, o será, el tema de un video aparte en mi canal.

Lo que se observa en una fisura

Esto es lo que se observa en una fisura de cimentación, concretamente, con una linterna.

Cuatro cosas se anotan a simple vista. Uno: la dirección. Vertical, diagonal, horizontal, escalonada en un muro de bloques. Se anota. No se interpreta.

Dos: el ancho. Se mide. Una moneda colocada al lado da la escala en una foto. Una regla graduada lo hace mejor.

Tres: si los dos lados de la fisura se han quedado en el mismo plano, o si un lado está desfasado respecto al otro. Se siente pasando el dedo de un lado a otro.

Cuatro: la longitud, y hasta dónde llega el trazo.

Estas cuatro observaciones, puede hacerlas usted mismo esta noche. Lo que yo no puedo hacer, y usted tampoco, es sacar una conclusión. Una dirección no dice nada por sí sola. Un ancho tampoco. La evaluación le corresponde a un ingeniero estructural.

Vista una vez, o seguida en el tiempo

Hay una diferencia entre una fisura que se vio una vez y una fisura que se siguió en el tiempo. Es una información que un propietario puede producir por sí mismo, y que nadie más producirá en su lugar.

Una foto tomada hoy muestra un estado. No dice si ese estado cambia.

Existen dos métodos sencillos. El primero: fotos fechadas. Siempre el mismo encuadre, siempre con una regla o una moneda en la imagen, una vez por temporada. Escriba la fecha en el nombre del archivo.

El segundo no se coloca uno mismo: el testigo. Una pequeña placa de yeso atravesando la fisura, o una laminilla de vidrio pegada a cada lado, con una fecha escrita. Se le pide al ingeniero estructural, que decide si instala uno y dónde. No se añade nada ni se sella nada en una fisura antes de tener su opinión escrita.

No le diré lo que significa si un testigo cambia, ni si no cambia. No me corresponde decirlo. Pero un ingeniero estructural que recibe una serie de observaciones fechadas trabaja con algo más que una sola visita.

Fotografiar y fechar: documentar una fisura para el experto

Un ingeniero que llega ante una fisura sin historial trabaja con mucho menos.

Esto es lo que cualquier propietario puede hacer.

Fotografiar. De frente, a la altura de la fisura, con una iluminación pareja. Luego una segunda foto, más amplia, que muestre dónde se encuentra en el muro. Una foto cerrada por sí sola no dice dónde se está.

Dar una escala. Una moneda, una cinta métrica, un lápiz colocado al lado. Sin referencia, nadie puede leer una dimensión en una foto.

Fechar. Cada foto, con el día. Su teléfono ya lo hace, pero escríbalo también en un archivo aparte.

Repetir. La misma foto, tomada desde el mismo lugar, con unos meses de intervalo. Lo que tiene valor es la comparación, no la imagen sola.

Y anote el contexto: lluvias fuertes, un deshielo, obras de excavación en la calle.

Lo que usted produce ahí no es la constatación de un experto. Es material para quien la hará.

El interior, el exterior, y lo que está enterrado

Una fisura de cimentación tiene dos caras, y a menudo se olvida la segunda.

Adentro, se mira el muro de hormigón del sótano donde está desnudo. Detrás del calentador, en el cuarto mecánico, debajo de la escalera, en el almacenamiento. Si su sótano está terminado, gran parte del muro ya no es visible. Es un hecho, no un reproche.

Afuera, se mira la parte del hormigón que sobresale del suelo. Dé la vuelta completa a la casa. Mire detrás de los cedros, detrás del contenedor de reciclaje, debajo de la parte baja del revestimiento.

Y está la parte enterrada. Esa nadie la ve. Ni usted, ni yo, ni un inspector. Habría que excavar.

Cuando un trazo aparece en el mismo lugar a ambos lados de un muro, anótelo tal cual. El ingeniero estructural verá qué hacer con ello. Fotografíe las dos caras.

Lo que significa lo dice un ingeniero estructural. Usted documenta.

El garaje y la entrada no son la cimentación

Hay una confusión que veo a menudo. La losa del garaje, la entrada y la escalera exterior no son la cimentación de la casa.

Una losa de garaje descansa sobre el suelo. Una entrada de hormigón vaciado también, en muchos casos. Son obras distintas del muro de cimentación que sostiene la casa.

Entonces, cuando documente, sea preciso sobre el lugar. Escriba «muro de cimentación, lado norte, sótano». Escriba «losa del garaje, cerca de la puerta». No es la misma línea en un expediente, y no es la misma línea en una declaración.

Lo inverso también es cierto. Cuando el garaje está adosado y comparte un muro con la casa, la distinción requiere un ojo experto. Ese ojo es el de un ingeniero estructural.

Usted haga tres cosas. Fotografíe. Nombre el lugar exacto. Feche. Lo demás le corresponde al experto.

La opinión escrita del ingeniero estructural

La opinión escrita de un ingeniero estructural. Esto es lo que ese documento cambia, concretamente.

Un ingeniero estructural es un profesional regulado por un colegio profesional. Compromete su responsabilidad cuando firma. Ni yo, ni un inspector de edificios, ni un contratista producimos ese documento en su lugar.

Lo que usted recibe es un escrito fechado. Observaciones, una posición, y a veces recomendaciones. Usted es libre de hacer lo que quiera con él después.

Sin ese documento, la conversación gira en torno a impresiones. Con él, gira en torno a un escrito fechado y firmado por un profesional regulado por un colegio.

Y está el calendario. A un ingeniero se le pide cita. El informe llega después de la visita. Ese plazo existe, esté usted vendiendo o no.

Una fisura se observa, no se lee. Se hace evaluar, y es la opinión escrita de un ingeniero estructural la que responde. El contratista especializado, en cambio, ejecuta.

Lo que tiene valor es la comparación en el tiempo. Fotografíe con una escala y una fecha.

La primera pregunta de un vendedor sigue siendo el valor de su propiedad. Produzco un informe de valor y un plan de comercialización. La solicitud está en los enlaces debajo del video.

Si ya está vinculado por un contrato de corretaje con otro corredor, esta invitación no va dirigida a usted.

No emito veredictos, no cotizo trabajos, y no actúo como inspector en ninguna transacción. Constato, y le digo a qué experto llamar.

Ernso Cléus, corredor inmobiliario residencial y comercial, RE/MAX Crystal. Su corredor que conoce los edificios.

Lea también: vender una casa con una fisura en la cimentación · ¿debo declarar una fisura reparada? · lo que no se repara antes de tener una opinión escrita · contactarme

Ernso Cléus, corredor inmobiliario residencial y comercial — RE/MAX Crystal. Su corredor que conoce los edificios.